Ποιοι ιδιοκτήτες ακινήτων κινδυνεύουν να πέσουν στην παγίδα των τεκμηρίων

Η φορολογική παράνοια των τεκμηρίων εμποδίζει χιλιάδες φορολογούμενους από την απόκτηση περιουσιακών στοιχείων καθώς δεν είναι μόνο το ποσό που θα διαθέσουν για την αγορά για παράδειγμα μίας κατοικίας αλλά και η συντήρησή της.

Αν και η κυβέρνηση σκόπευε να τα καταργήσει, ωστόσο, η πανδημική κρίση έβαλε για μία ακόμα φορά στο ντουλάπι τις εξαγγελίες της κυβέρνησης. Η εφορία όμως μπορεί μέσω των ηλεκτρονικών ελέγχων, των ηλεκτρονικών βιβλίων, τη διασταύρωση εισοδημάτων και καταθέσεων από τα τράπεζες και την κατανάλωση μέσω καρτών από τους φορολογούμενους να βρει το πραγματικό εισόδημα, εφόσον αυτό είναι το ζητούμενο και να προχωρήσει στην κατάργηση των τεκμηρίων, γλιτώνοντας τους φορολογούμενους από την ταλαιπωρία. Όπως και τα προηγούμενα χρόνια τα τεκμήρια πνίγουν όσους απέκτησαν ακίνητο το 2021.

Το τεκμήριο δεν υπολογίζεται μόνο στο ποσό που πλήρωσε ο φορολογούμενος για να αποκτήσει το ακίνητο αλλά συμπεριλαμβάνεται και ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων και τα συμβολαιογραφικά έξοδα ανεβάζοντας ακόμη περισσότερο το τεκμαρτό ποσό.

Όσοι αγόρασαν ακίνητα το προηγούμενο έτος και θα πρέπει φέτος να τα εμφανίσουν στη φορολογική τους δήλωση θα πρέπει να γνωρίζουν τα εξής:

1.Στην αγορά ακινήτων ως ποσό τεκμαρτής δαπάνης λαμβάνεται το ποσό της συνολικής επιβάρυνσης, όπως προκύπτει από τα οικεία πωλητήρια συμβόλαια, εκτός εάν από έλεγχο προκύπτει μεγαλύτερο ποσό, οπότε λαμβάνεται υπόψη αυτό.

2.Κρίσιμος χρόνος για να υπολογιστεί το ποσό της τεκμαρτής δαπάνης είναι ο χρόνος σύνταξης του συμβολαίου μεταβίβασης του ακινήτου εφόσον καταβληθεί ολόκληρο το τίμημα και παραδοθεί η χρήση και η κυριότητα του ακινήτου, διαφορετικά το ποσό της δαπάνης θα κατανέμεται στα φορολογικά έτη που καταβάλλονται οι δόσεις, όπως αυτό προκύπτει από σχετικά παραστατικά πληρωμής.

3.Το ίδιο ισχύει και σε περίπτωση σύνταξης προσυμφώνου αγοράς. Σε ανέγερση οικοδομής εφόσον η ανέγερση διαρκέσει περισσότερο του ενός έτους, σε κάθε έτος σαν ποσό δαπάνης θα ληφθεί το αντίστοιχο του κόστους ανέγερσης στο ίδιο έτος, εκτός εάν χρόνος καταβολής έχει ορισθεί διαφορετικά (π.χ. ο χρόνος αποπεράτωσης της οικοδομής).

4.Τα χρηματικά ποσά που καταβάλλονται για επισκευή και συντήρηση κατοικίας δεν υπολογίζονται ως τεκμαρτή δαπάνη απόκτησης περιουσιακού στοιχείου. Αν όμως πρόκειται για προσθήκες, επεκτάσεις, τότε τίθεται θέμα δαπάνης απόκτησης.

5.Σε περίπτωση αγοράς ακινήτου με συνιδιοκτησία ή σε περίπτωση που περισσότεροι από κοινού ανεγείρουν οικοδομή, σε κάθε έναν αναλογεί ποσό δαπάνης όσο το ποσοστό συμμετοχής του.

6.Σε περίπτωση που από διαφορετικό πρόσωπο αγοράζεται η ψιλή κυριότητα και από άλλο η επικαρπία ακινήτου, σε καθέναν θα υπολογισθεί ποσό δαπάνης απόκτησης που του αναλογεί επιμεριστικά κατά το ποσοστό που προβλέπεται από τη φορολογία κληρονομιών. Το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση που ανεγείρεται οικοδομή σε οικόπεδο στο οποίο άλλο πρόσωπο είναι ψιλός κύριος και άλλο επικαρπωτής, δηλαδή η δαπάνη ανέγερσης επιμερίζεται στους δύο κατά τα ποσοστά που προβλέπονται από τη φορολογία κληρονομιών ανεξάρτητα σε ποιου το όνομα εκδίδεται η άδεια ανέγερσης οικοδομής.

7.Σε περίπτωση ανέγερσης οικοδομής από μισθωτή με δικές του δαπάνες σε έδαφος του εκμισθωτή η δαπάνη ανέγερσης βαρύνει τον μισθωτή ο οποίος αναλαμβάνει την ανέγερση και ο οποίος πραγματικά καταβάλλει τα χρηματικά ποσά της εν λόγω δαπάνης.

8.Η αξία αγοράς ακινήτου που λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό της τεκμαρτής δαπάνης απόκτησης, όταν το ακίνητο αποκτάται με αναγκαστικό πλειστηριασμό, είναι το ποσό του εκπλειστηριάσματος και κάθε άλλο ποσό (π.χ. φόρος μεταβίβασης, συμβολαιογραφικά) που πραγματικά κατέβαλε ο υπερθεματιστής, εκτός βέβαια εάν από κάποιο άλλο στοιχείο προκύψει εικονικότητα του πλειστηριασμού ή συμφωνία για καταβολή ενός επιπλέον ποσού. Σε ιδιωτικό πλειστηριασμό για τον προσδιορισμό της δαπάνης λαμβάνεται το τίμημα που πραγματικά καταβλήθηκε.

9.Σε περίπτωση που ενήλικο εξαρτώμενο τέκνο μισθώνει κατοικία διαφορετική από αυτήν της κύριας κατοικίας της οικογένειας (π.χ. φοιτητής που σπουδάζει σε διαφορετικό τόπο, τέκνο που υπηρετεί τη στρατιωτική του θητεία, κ.λπ.) η κατοικία αυτή δηλώνεται ως δευτερεύουσα από τον γονέα στη δική του φορολογική δήλωση και το τεκμήριο διαβίωσης που αντιστοιχεί σ’ αυτήν βαρύνει τον γονέα, μόνο εφόσον το εξαρτώμενο τέκνο δεν έχει δική του υποχρέωση υποβολής δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, δηλαδή μόνο εφόσον το τέκνο δεν έχει αποκτήσει καθόλου εισόδημα κατά το προηγούμενο έτος. Στην περίπτωση αυτή, ο γονέας αναγράφει στον Πίνακα 6 της φορολογικής του δήλωσης το καθαρό ποσό του ενοικίου που καταβλήθηκε για την ενοικίαση της κατοικίας, η οποία χρησιμοποιήθηκε για την ικανοποίηση των στεγαστικών αναγκών του τέκνου. Αυτό ισχύει και στην περίπτωση που το μισθωτήριο έχει συνταχθεί στο όνομα του τέκνου.

Σύμφωνα με τη νομοθεσία το τεκμήριο διαβίωσης για την κύρια κατοικία που δηλώνει ο φορολογούμενος υπολογίζεται κλιμακωτά με βάση την επιφάνειά της, ως ακολούθως:

– μέχρι και 80 τ.μ. κύριοι χώροι, 40 ευρώ ανά τ.μ.

– από 81 τ.μ. μέχρι και 120 τ.μ. κύριοι χώροι, 65 ευρώ ανά τ.μ.

– από 121 τ.μ. μέχρι και 200 τ.μ. κύριοι χώροι, 110 ευρώ ανά τ.μ.

– από 201 τ.μ. μέχρι και 300 τ.μ. κύριοι χώροι, 200 ευρώ ανά τ.μ.

– από 301 τ.μ. και άνω κύριοι χώροι, 400 ευρώ ανά τ.μ.

Για τους βοηθητικούς χώρους της κύριας κατοικίας ισχύει τεκμήριο 40 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ανεξάρτητα από το μέγεθος της επιφάνειας του ακινήτου. Όλα τα παραπάνω ποσά προσαυξάνονται κατά 40% για κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με αντικειμενικές τιμές από 2.800 έως 4.999 ευρώ το τ.μ. και κατά 70% για κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με αντικειμενικές τιμές από 5.000 ευρώ ανά τ.μ. και άνω.

Για τις μονοκατοικίες, τα παραπάνω ποσά λαμβάνονται υπ’ όψιν αυξημένα κατά 20%. Επίσης για τις δευτερεύουσες κατοικίες τα παραπάνω ποσά τεκμηρίου λαμβάνονται υπ’ όψιν μειωμένα κατά 50%. Τα τεκμήρια διαβίωσης για τις κατοικίες βαρύνουν τους φορολογούμενους είτε είναι οι ίδιοι ιδιοκτήτες των ακινήτων αυτών, είτε τα νοικιάζουν, είτε τους έχουν παραχωρηθεί δωρεάν.