Στεγαστική κρίση: Τα νέα μέτρα που ετοιμάζει η κυβέρνηση

Φορολογικά κίνητρα για την κατασκευή νέων κατοικιών προς μακροχρόνια ενοικίαση, αλλά και παρεμβάσεις-σοκ στην κτηματαγορά, οι οποίες αποσκοπούν στον περιορισμό των ακραίων φαινομένων διαμόρφωσης των ενοικίων των κατοικιών σε εξωπραγματικά επίπεδα, περιλαμβάνει το μακροπρόθεσμο σχέδιο της κυβέρνησης για τη στεγαστική πολιτική της προσεχούς δεκαετίας.

Το σχέδιο της νέας Εθνικής Στρατηγικής για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035, το οποίο τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση, περιλαμβάνει προτάσεις που προβλέπουν εφαρμογή μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ στην ανέγερση νέων κατοικιών προς μακροχρόνια μίσθωση, καθιέρωση εθνικού δείκτη τιμών ακινήτων για την παρακολούθηση της κτηματαγοράς, με δυνατότητα επιβολής πλαφόν στα ενοίκια και περιορισμών στις τιμές πώλησης όπου διαπιστώνονται στρεβλώσεις, ειδικό καθεστώς Golden Visa για επενδύσεις σε κατοικίες μακροχρόνιας μίσθωσης και φορολογικές ελαφρύνσεις στις τράπεζες για χορήγηση χαμηλότοκων στεγαστικών δανείων σε νέους και νοικοκυριά χαμηλού ή μεσαίου εισοδήματος.

Πρόκειται για τέσσερις ριζικές παρεμβάσεις που επιχειρούν να αυξήσουν την προσφορά κατοικιών και να αντιμετωπίσουν τις στρεβλώσεις στην κτηματαγορά και το στεγαστικό πρόβλημα της χώρας. Αναλυτικά, οι παρεμβάσεις που προτείνονται προβλέπουν:

• Εφαρμογή μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ για την κατασκευή κοινωνικών και προσιτών κατοικιών: Το προτεινόμενο μέτρο αποσκοπεί στο να λειτουργήσει ως φορολογικό κίνητρο για κατασκευαστικές εταιρείες, προκειμένου να δραστηριοποιηθούν στην ανέγερση κατοικιών, οι οποίες στη συνέχεια θα εκμισθωθούν μακροχρόνια με προσιτό ή κοινωνικό μίσθωμα. Το μέτρο εντάσσεται στη λογική της πρόσφατης Οδηγίας (ΕΕ) 2022/542 του Συμβουλίου της 5ης Απριλίου 2022 για τον ΦΠΑ, η οποία επιτρέπει στα κράτη-μέλη μεγαλύτερη ευελιξία στον καθορισμό των μειωμένων συντελεστών. Ειδικότερα, μεταξύ των υπηρεσιών που μπορούν να υπαχθούν σε μειωμένο ΦΠΑ, έχει προστεθεί και «η παροχή και η κατασκευή κατοικιών, στο πλαίσιο κοινωνικής πολιτικής, όπως ορίζεται από τα κράτη-μέλη». Η παρέμβαση μπορεί να λειτουργήσει συμπληρωματικά προς τα υφιστάμενα προγράμματα ανέγερσης κατοικιών προσιτής και κοινωνικής στέγασης (κοινωνική αντιπαροχή, κοινωνικές κατοικίες σε ανενεργά στρατόπεδα).
• Θεσμοθέτηση εθνικού δείκτη τιμών: Σύμφωνα με τους συντάκτες του σχεδίου, η θεσμοθέτηση εθνικού δείκτη τιμών ακινήτων στοχεύει στη δημιουργία ενός ενιαίου και αξιόπιστου μηχανισμού παρακολούθησης των τιμών αγοράς και μίσθωσης κατοικιών σε εθνικό, περιφερειακό και τοπικό επίπεδο. Ο δείκτης εκτιμάται ότι θα ενισχύσει τη διαφάνεια στην αγορά κατοικίας, θα επιτρέψει την έγκαιρη αναγνώριση περιοχών με αυξημένη στεγαστική πίεση και θα στηρίξει τη λήψη τεκμηριωμένων αποφάσεων για τον σχεδιασμό στεγαστικών πολιτικών.
  Οπως διευκρινίζεται, η λειτουργία του δείκτη μπορεί να βασιστεί στη συνδυαστική αξιοποίηση υφιστάμενων πηγών δεδομένων, όπως στοιχεία μεταβιβάσεων, μισθώσεων, τραπεζικών αποτιμήσεων, φορολογικών δηλώσεων και διαθέσιμων δεικτών της αγοράς. Μέσω τακτικής επικαιροποίησης και δημοσίευσης συγκρίσιμων στοιχείων, ο δείκτης θα μπορεί να λειτουργεί ως εργαλείο εντοπισμού στρεβλώσεων στην αγορά κατοικίας.

Ο εθνικός δείκτης τιμών θα μπορεί, σύμφωνα με τους συντάκτες του σχεδίου, να παράσχει αντικειμενικά δεδομένα για τις τιμές, την περιοχή, την ποιότητα και την ενεργειακή κατάσταση των κατοικιών, μέσω των οποίων θα είναι δυνατό να προσδιορίζεται πότε απαιτείται ειδικότερο πλαίσιο προστασίας των ενοικιαστών και πότε μια κατηγορία ακινήτων θα παραμένει στην ελεύθερη αγορά. Ιδίως για κατοικίες χαμηλής ποιότητας ή χαμηλής ενεργειακής απόδοσης, ο δείκτης θα μπορούσε να αξιοποιηθεί ως εργαλείο αναφοράς για τον καθορισμό ανώτατου εύρους μισθώματος ή άλλων κανόνων ρύθμισης της αγοράς. Εφόσον το ακίνητο, για το οποίο θα έχει επιβληθεί ανώτατο όριο μισθώματος ή άλλοι κανόνες ρύθμισης, αναβαθμίζεται μέσω της αξιοποίησης υφιστάμενων κινήτρων, όπως τα προγράμματα «Εξοικονομώ» και «Αναβαθμίζω το Σπίτι μου», θα αίρονται οι κανόνες και θα γίνεται επανένταξή του σε πιο ελεύθερο πλαίσιο διαμόρφωσης τιμών.

Καθιέρωση εξειδικευμένης κατηγορίας Golden Visa: Με σκοπό τη σύνδεση της επενδυτικής δραστηριότητας στην αγορά ακινήτων με την ενεργοποίηση κατοικιών για πραγματική στεγαστική χρήση, θα μπορούσε να καθιερωθεί μια εξειδικευμένη κατηγορία καθεστώτος Golden Visa. Το μέτρο προβλέπει, ειδικότερα, τη δυνατότητα απόκτησης χαρτοφυλακίου περισσότερων του ενός ακινήτων, αντί της αποκλειστικής επένδυσης σε ένα μεμονωμένο ακίνητο, υπό την προϋπόθεση ότι τα ακίνητα θα διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση εντός συγκεκριμένου χρονικού διαστήματος. Με αυτόν τον τρόπο, η επένδυση συνδέεται άμεσα με την αύξηση της διαθέσιμης προσφοράς κατοικιών και τον περιορισμό των κενών ή αδρανών ακινήτων.
Φορολογικές ελαφρύνσεις στις τράπεζες για να χορηγούν χαμηλότοκα στεγαστικά δάνεια σε νέους και νοικοκυριά με χαμηλά ή μεσαία εισοδήματα: Σύμφωνα με τη διαβούλευση, εξετάζεται ένα μοντέλο εφαρμογής του προγράμματος «Σπίτι μου», στο οποίο οι τράπεζες θα χορηγούν στεγαστικά δάνεια με μειωμένα επιτόκια σε νέους και νοικοκυριά χαμηλού ή μεσαίου εισοδήματος, λαμβάνοντας φορολογικές ελαφρύνσεις αντί για άμεση επιδότηση από κρατικούς ή κοινοτικούς πόρους.
Πρακτικά, με βάση το μέτρο αυτό, η ενίσχυση μεταφέρεται από τον δανειολήπτη στο πιστωτικό ίδρυμα. Αντί το Δημόσιο να επιδοτεί απευθείας το επιτόκιο του στεγαστικού δανείου, θα παρέχει φορολογικά κίνητρα στις τράπεζες, προκειμένου να προσφέρουν ευνοϊκότερους όρους χρηματοδότησης για την αγορά πρώτης κατοικίας. Στόχος είναι να δημιουργηθεί ένας πιο μόνιμος μηχανισμός πρόσβασης στη στέγη, χωρίς να εξαρτάται από έκτακτα κονδύλια, όπως αυτά του Ταμείου Ανάκαμψης.

Πλέγμα μέτρων για αύξηση της προσφοράς ακινήτων

Σύσταση Ενιαίου Φορέα Στεγαστικής Πολιτικής στα πρότυπα του καταργηθέντος από το 2012 ΟΕΚ, παροχή ειδικών πολεοδομικών κινήτρων με αντάλλαγμα τη διάθεση μέρους των νέων κατοικιών σε προσιτές τιμές, συνέχιση του προγράμματος «Σπίτι μου» με 3η φάση μετά τα «Σπίτι μου 1» και «Σπίτι μου 2», ψηφιακή πλατφόρμα φοιτητικής συγκατοίκησης, καθώς και άλλα επιμέρους μέτρα περιλαμβάνει το εθνικό σχέδιο για τη στεγαστική πολιτική έως το 2035.

Στόχος του σχεδίου είναι να αυξηθεί η προσφορά ακινήτων, μέσα από ένα πλέγμα 36 υφιστάμενων και 14 νέων μέτρων που θα υλοποιηθούν στα επόμενα χρόνια. Ειδικότερα, με το Εθνικό Σχέδιο προτείνεται:

1. Η επέκταση του προγράμματος «Σπίτι μου» με 3η φάση, ως μηχανισμού πρόσβασης νέων και νοικοκυριών χαμηλού ή μεσαίου εισοδήματος στην απόκτηση πρώτης κατοικίας.
2. Η δημιουργία Ενιαίου Φορέα Στεγαστικής Πολιτικής, ο οποίος θα καλύψει το θεσμικό κενό που δημιουργήθηκε μετά την κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας το 2012 και θα συνδεθεί με το Κτηματολόγιο για τη συλλογή στοιχείων και τον σχεδιασμό πολιτικών στην αγορά ακινήτων.
3. Η λειτουργία Γραφείων Κοινωνικής Μίσθωσης σε επίπεδο δήμων, τα οποία θα λειτουργούν ως διαμεσολαβητές μεταξύ ιδιοκτητών, κοινωνικών υπηρεσιών και υποψήφιων ενοικιαστών, διευκολύνοντας την αξιοποίηση διαθέσιμων κατοικιών για κοινωνική και προσιτή στέγαση.
4. Η θέσπιση ειδικών πολεοδομικών σχεδίων με κίνητρα για την αύξηση των διαθέσιμων ακινήτων. Ο μηχανισμός θα επιτρέπει, κατά περίπτωση, την παροχή πολεοδομικών ευελιξιών, όπως, ενδεικτικά, η αύξηση του συντελεστή δόμησης και η επιτάχυνση των διαδικασιών για την επανάχρηση ανενεργών κτηρίων σε εντός ή εκτός σχεδίου περιοχές, σε συνδυασμό με ανταποδοτικά οφέλη για τους ιδιοκτήτες των κτηρίων αυτών, υπό την προϋπόθεση ότι μέρος της αναπτυσσόμενης επιφάνειας ή των παραγόμενων κατοικιών θα διατίθεται για κοινωνική-προσιτή στέγαση.
5. Δημιουργία ψηφιακής πλατφόρμας φοιτητικής συγκατοίκησης με κρατικές εγγυήσεις. Το μέτρο αφορά τη δημιουργία ψηφιακής πλατφόρμας, μέσω της οποίας ιδιοκτήτες κατοικιών θα μπορούν να καταχωρούν ακίνητα κατάλληλα για φοιτητική μίσθωση ή συγκατοίκηση. Η λειτουργία της πλατφόρμας θα μπορεί να συνδυαστεί με οικονομικά κίνητρα, όπως το φοιτητικό στεγαστικό επίδομα. Η λειτουργία της πλατφόρμας θα μπορεί να συνοδεύεται από κρατικές εγγυήσεις προς τους ιδιοκτήτες, όπως κάλυψη μέρους του κινδύνου μη καταβολής ενοικίου ή πιθανών ζημιών, ώστε να ενισχυθεί η εμπιστοσύνη και να αυξηθεί η συμμετοχή διαθέσιμων ακινήτων.

Δράσεις

Την ίδια στιγμή, βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη σημαντικές δράσεις. Ξεχωρίζει το πρόγραμμα κατασκευής νέων φοιτητικών εστιών μέσω Συμπράξεων Δημοσίου και Ιδιωτικού Τομέα, συνολικού προϋπολογισμού 737,5 εκατ. ευρώ, το οποίο προβλέπει τη δημιουργία περίπου 8.600 νέων κλινών σε πανεπιστήμια της χώρας έως το 2028 και το 2029.

Πηγή: Εφημερίδα «Ελεύθερος Τύπος»