Ευνοϊκή χρηματοδότηση που φτάνει έως και το 85% της τιμής του ακινήτου και προνομιακό επιτόκιο κοντά στο 3% προσφέρουν οι τράπεζες για όσες αγορές ακινήτων πραγματοποιούνται μέσα από τις ειδικές πλατφόρμες προώθησης και πώλησης που έχουν δημιουργήσει.
Πρόκειται για πλατφόρμες που έχουν «στηθεί» ειδικά για την προβολή ή μεταβίβαση ακινήτων που ανήκουν ήδη στα ιδρύματα και τα οποία προκειμένου να διευκολυνθεί η πώλησή τους, συνοδεύονται με ειδικά χρηματοδοτικά προγράμματα δανειοδότησης σε μια προσπάθεια να αναζωπυρωθεί και το αγοραστικό ενδιαφέρον. Τέτοιες πλατφόρμες είναι η «properties4sales» που έχει δημιουργήσει η Τράπεζα Πειραιώς, η «realestateonline» της Εθνικής Τράπεζας, η «findyourproperty» της Eurobank, ενώ πλατφόρμα για την προβολή και πώληση των ιδιόκτητων ακινήτων της, αναμένεται να βγάλει στην αγορά στις αρχές του επόμενου χρόνου και η Alpha Bank. Μέσω του τρόπου αυτού οι τράπεζες εμπλέκονται ενεργά στην πώληση μεμονωμένων ακινήτων, όπως διαμερίσματα, καταστήματα, μικρά ή μεγαλύτερα τουριστικά καταλύματα και οικόπεδα, τα οποία έχουν περιέλθει στην κυριότητά τους κυρίως μέσω πλειστηριασμών. Τα ακίνητα που έχει στην κατοχή του το τραπεζικό σύστημα ανέρχονται περίπου σε 25.000.
Η δημιουργία πλατφορμών για τη διάθεσή τους εντάσσεται στο πλαίσιο της προσπάθειας για την καλύτερη αξιοποίησή τους, στον βαθμό που το «eauction» δεν προκρίνεται ως εργαλείο για την εμπορική προώθησή τους. Το «eauction» αποτελεί το θεσμικό κόμβο που δημιουργήθηκε το 2018 για τις ηλεκτρονικές δημοπρασίες ακινήτων και συνιστά μια πλήρη βάση δεδομένων για όλους τους προγραμματισμένους πλειστηριασμούς, δίνοντας τη δυνατότητα στους ενδιαφερομένους να διεκδικήσουν ένα ακίνητο που ρευστοποιείται. Δεν δίνει, ωστόσο, τη δυνατότητα σε κάποιον να δει μέσω φωτογραφικού υλικού το ακίνητο που βγαίνει στον πλειστηριασμό, με συνέπεια το αγοραστικό ενδιαφέρον να είναι περιορισμένο. Ετσι οι μεταβιβάσεις σε τρίτους –πλην των τραπεζών– είναι πολύ μικρό μέρος των συναλλαγών που πραγματοποιούνται. Βασικό πλεονέκτημα των ακινήτων που διατίθενται μέσω μιας ιδιόκτητης τραπεζικής πλατφόρμας είναι ότι το ίδρυμα έχει «καθαρίσει» από παρατυπίες το ακίνητο που βγάζει προς ρευστοποίηση.
Η νομιμοποίηση τυχόν αυθαιρεσιών αποτελεί προϋπόθεση πριν από κάθε μεταβίβαση και η απόκτηση ενός ακινήτου απευθείας από την τράπεζα απαλλάσσει τον αγοραστή από εκπλήξεις και διασφαλίζει την αξιοπιστία της συναλλαγής. Παρόμοιες πλατφόρμες λειτουργούν άλλωστε και ως σημεία προβολής με το αναγκαίο φωτογραφικό υλικό, πριν ο ενδιαφερόμενος δει από κοντά –μέσω μεσιτικού γραφείου– το ακίνητο.
Η πιο βασική καινοτομία αυτής της πρωτοβουλίας που αναπτύσσουν οι τράπεζες είναι η δυνατότητα που δίνεται στον ενδιαφερόμενο και υποψήφιο αγοραστή να συμμετάσχει στον πλειστηριασμό και να διεκδικήσει ένα ακίνητο υποβάλλοντας ηλεκτρονική προσφορά και εφόσον πλειοδοτήσει να το αποκτήσει.
Η πρώτη πλατφόρμα που δημιουργήθηκε με αυτά τα χαρακτηριστικά είναι η «properties4sales» της Τράπεζας Πειραιώς, η οποία διαθέτει άλλωστε και το μεγαλύτερο απόθεμα ακινήτων με ευρεία διασπορά σε όλη τη χώρα. Οπως εξηγεί ο ανώτερος γενικός διευθυντής, επικεφαλής του Group Real Estate του Ομίλου της Τράπεζας Πειραιώς και διευθύνων σύμβουλος της Πειραιώς Real Estate, κ. Γιώργος Κορμάς, η αξία των υπό διαχείριση ακινήτων ανέρχεται στα 2,6 δισ., από τα οποία το 1,5 δισ. αντιστοιχεί σε εμπορικά ακίνητα, ενώ στα 296 εκατ. ανέρχεται η αξία των οικιστικών ακινήτων.
Η τράπεζα χρησιμοποιεί πολυκαναλική προσέγγιση για τη διάθεσή τους, δηλαδή τόσο μέσω δικτύου μεσιτών ή μέσω του τραπεζικού δικτύου, ενώ οι συναλλαγές που έχουν πραγματοποιηθεί μέσω της πλατφόρμας «properties4sale» από την έναρξη λειτουργίας της, τον Ιούνιο του 2017, ανέρχονται σε 188 και αντιστοιχούν σε 24,1 εκατ.
Η ηλεκτρονική πλατφόρμα «realestateonline» της Εθνικής Τράπεζας δίνει επίσης τη δυνατότητα υποβολής προσφοράς για την αγορά ακινήτου.
Οπως σημειώνει ο γενικός διευθυντής Ακίνητης Περιουσίας της τράπεζας κ. Γιάννης Κυριακόπουλος, η πλατφόρμα έχει ήδη 1.100 ακίνητα αξίας 118 εκατ., στα οποία θα προστεθούν σταδιακά και άλλα 3.400 που είναι τώρα σε διαδικασία τακτοποίησης. Τo 2020 πουλήθηκαν 185 ακίνητα αξίας 21 εκατ., εκ των οποίων 68 μέσω της πλατφόρμας με τη διαδικασία buy now και 47 με ηλεκτρονική δημοπρασία.
Το χαρτοφυλάκιο ακινήτων που διαθέτει η Eurobank – χωρίς σε αυτό να περιλαμβάνεται το επενδυτικό χαρτοφυλάκιο της Grivalia– αριθμεί 5.000 ακίνητα, από τα οποία τα 1.500 είναι έτοιμα προς διάθεση. Η πλατφόρμα που χρησιμοποιεί η τράπεζα για την προβολή των ακινήτων που βρίσκονται ήδη στην κατοχή της είναι η «findyourproperty» και αν και από τον σχετικό κόμβο δεν γίνονται αγοραπωλησίες, η τράπεζα, όπως εξηγεί η κ. Δέσποινα Χαμηλάκη Senior Partner – REO Portfolio, «διακρίνεται για την ενεργή αξιοποίηση του χαρτοφυλακίου των ακινήτων της, έχοντας μέχρι σήμερα προχωρήσει σε μεμονωμένες πωλήσεις περίπου 500 ακινήτων την τελευταία διετία, καθώς και στην πώληση δύο μεγάλων πακέτων (Opus και Star) με ακίνητα όλων των κατηγοριών».
Την πολιτική των πωλήσεων χαρτοφυλακίων προκρίνει ως αποτελεσματικότερη για την καλύτερη αξιοποίηση των αποθέματος των ακινήτων που έχουν στους ισολογισμούς τους οι τράπεζες και ο επικεφαλής της Alpha Διαχείρισης Επενδύσεων και Ακινήτων κ. Γιάννης Γκάνος.
Σε ό,τι αφορά τα ακίνητα που προέρχονται από πλειστηριασμούς, η Alpha Bank βασίζεται στο μοντέλο του εσωτερικού σχεδιασμού και της διαχείρισής τους, αξιοποιώντας παράλληλα τις δυνατότητες outsourcing, έτσι ώστε να επιτευχθεί η ωρίμανση των πωλήσεων. Αποτέλεσμα αυτών των ενεργειών είναι σύμφωνα με τον κ. Γκάνο, η υλοποίηση συναλλαγών άνω των 300 εκατ. από το 2018 έως σήμερα, γεγονός που αντικατοπτρίζει και την επιτυχία του μοντέλου. Στην εποχή των «πλατφορμών» η ελληνική κτηματαγορά
Η ανάγκη ενεργότερης διαχείρισης, π.χ. πώλησης, ή ενοικίασης εκατοντάδων χιλιάδων ακινήτων τα επόμενα χρόνια, απαιτεί και την αντίστοιχη προσαρμογή του τρόπου λειτουργίας της κτηματαγοράς, σε επίπεδο προώθησης. Αυτό θα επέλθει σταδιακά με την αξιοποίηση των νέων τεχνολογιών και του Διαδικτύου, αξιοποιώντας φυσικά και την εμπειρία από άλλες χώρες. Ηδη, στην ελληνική αγορά, πέραν των ηλεκτρονικών αγγελιών, λειτουργούν νέες πλατφόρμες ακινήτων από την Altamira Properties της doValue, αλλά και από την ελληνική νεοφυή εταιρεία Prosperty (https://theprosperty.com/el). Επίσης, σύμφωνα με πληροφορίες της «Κ», ορισμένες εταιρείες διαχείρισης «κόκκινων» δανείων βρίσκονται σε συζητήσεις με την πλατφόρμα BidX1, με αντικείμενο τη δραστηριοποίησή της και στην ελληνική αγορά. Η BidX1 ξεκίνησε να δραστηριοποιείται το 2011 στην Ιρλανδία, αρχικά για την προώθηση ακινήτων προς πλειστηριασμό και στη συνέχεια ως μια πλήρως ψηφιακή πλατφόρμα αγοραπωλησιών ακινήτων, με παρουσία σε Μεγάλη Βρετανία, Νότια Αφρική, κι από το 2019 σε Ισπανία και Κύπρο. Μέχρι σήμερα, από την πλατφόρμα της BidX1 έχουν πουληθεί 10.000 ακίνητα αξίας άνω του 1,8 δισ. ευρώ. Οσο θα μεγαλώνει ο όγκος των ακινήτων που θα είναι ώριμα προς αξιοποίηση, τόσο θα εμπλουτίζονται με περιεχόμενο και οι πλατφόρμες της ελληνικής κτηματαγοράς. Το σίγουρο είναι ότι οι ανάγκες για επαγγελματική διαχείριση και προώθηση, πιθανότατα και σε συνεργασία με μεσιτικά γραφεία θα είναι τεράστιες, καθώς ουσιαστικά θα διπλασιαστεί το υφιστάμενο απόθεμα απούλητων ακινήτων, από περίπου 100.000-120.000 σήμερα, σε πάνω από 200.000 εντός των επόμενων τριών έως πέντε ετών. Οσο προχωρά η διαδικασία της διαχείρισης των χαρτοφυλακίων μη εξυπηρετούμενων δανείων, τόσο θα αυξάνεται και ο όγκος των ακινήτων που θα απαιτούν κάποιου είδους αξιοποίηση. Μάλιστα, εκτός από την πώληση, ή ενοικίαση, ένα σημαντικό σκέλος αφορά και την ωρίμανση και προετοιμασία των ακινήτων.
Για παράδειγμα, η Prosperty έχει δημιουργήσει μια ομάδα ανθρώπων και επαγγελματιών (π.χ. συμβολαιογράφους, δικηγόρους κ.τ.λ..), με τους οποίους συνεργάζεται, προκειμένου να προετοιμάζει τα ακίνητα που της ανατίθενται από εταιρείες, ή ιδιώτες προς διαχείριση. Το προσεχές διάστημα θα προστεθούν στην πλατφόρμα της εταιρείας 500 νέα ακίνητα από εταιρείες, όπως η Εθνική Τράπεζα και η Noval Property του ομίλου Βιοχάλκο, ενώ η εταιρεία συζητεί και με σειρά εταιρειών διαχείρισης «κόκκινων» δανείων, ώστε να προβεί σε συνεργασίες για την προώθηση και δικών τους ακινήτων. Αντίστοιχα και η doValue, μέσω της Altamira Properties, δημιουργεί το δικό της «κανάλι» για την αξιοποίηση των ακινήτων της. Ωστόσο, όπως έχει προαναγγείλει ο κ. Τάσος Πανούσης, διευθύνων σύμβουλος της doValue, σε αρκετές περιπτώσεις ακινήτων θα προηγούνται επενδύσεις για την βελτίωση των ποιοτικών τους χαρακτηριστικών, ακόμα και την ανακατασκευή τους, με απώτερο στόχο τη μεγιστοποίηση της αξίας τους.
Κινήσεις για την ενεργότερη διαχείριση των ακινήτων της έχει πραγματοποιήσει και η Intrum Hellas. Η εταιρεία έχει συστήσει την Intrum Real Estate Services/REO, την οποία έχει στελεχώσει με εξειδικευμένα στελέχη ακινήτων, στοχεύοντας σε μια ενεργότερη διαχείριση της ακίνητης περιουσίας της. Απώτερο στόχος είναι να αυξηθεί η ζήτηση για τα ακίνητα της εταιρείας, τόσο από θεσμικούς επενδυτές, όσο και από ανθρώπους της μεσαίας τάξης, που θα αποτελέσουν την κυριότερη αγοραστική ομάδα για τα οικιστικά ακίνητα της Intrum. Τη δική της εταιρεία για τη διαχείριση των ακινήτων της έχει δημιουργήσει και η Quant, επιδιώκοντας επίσης εξειδικευμένες λύσεις διαχείρισης, πέραν της μέχρι σήμερα προώθησης των ακινήτων μέσω μεσιτικών γραφείων ή ηλεκτρονικών αγγελιών.
