Η μη πληρωμή ενοικίων από αφερέγγυους μισθωτές αποτελεί διαχρονικό πρόβλημα για την αγορά ακινήτων και επηρεάζει άμεσα τη διάθεση κατοικιών προς μίσθωση. Η φορολογική νομοθεσία προβλέπει δυνατότητα αναβολής φορολόγησης για τα ανείσπρακτα μισθώματα, ώστε οι φορολογούμενοι ιδιοκτήτες να μην επιβαρύνονται με φόρο για ποσά που δεν έλαβαν. Η ρύθμιση στηρίζεται στο άρθρο 11 του Ν. 4346/2015 και προβλέπει ότι τα συγκεκριμένα εισοδήματα φορολογούνται στο έτος και κατά το ποσό που αποδεδειγμένα εισπράχθηκαν, δηλώνονται σε ειδικό κωδικό (41) του Ε2 και μεταφέρονται στο Ε1, ώστε να φορολογηθούν όταν εισπραχθούν.
Τα δικαιολογητικά που γίνονται δεκτά
• Διαταγή πληρωμής
• Διαταγή απόδοσης μισθίου
• Διαταγή απόδοσης μισθίου και καταβολής μισθωμάτων
• Δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων
• Αγωγή κατά του μισθωτή για αποβολή ή επιδίκαση μισθωμάτων, συνοδευόμενη από αποδεικτικό επίδοσης (δεν απαιτείται συζήτηση)
• Πίνακας αναγγελίας χρεών σε περίπτωση πτώχευσης μισθωτή
• Απόφαση αποβολής μαζί με έκθεση αποβολής και υπεύθυνη δήλωση για το διάστημα έως την εκτέλεση
Η διαδικασία βήμα-βήμα
1. Εξασφαλίζεται το κατάλληλο δικαστικό έγγραφο.
2. Υποβάλλεται πριν από τη δήλωση η δήλωση Ε411 («Δήλωση ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση/υπεκμίσθωση ακίνητης περιουσίας») μέσω της εφαρμογής «Αιτήματα» της ΑΑΔΕ.
3. Τα δικαιολογητικά κατατίθενται ηλεκτρονικά στη ΔΟΥ μέσω της ίδιας διαδικασίας.
4. Στο Ε2 τα ποσά δηλώνονται στη στήλη «ανείσπρακτα» στους κωδικούς 125-126.
5. Το ποσό μεταφέρεται στον ειδικό κωδικό του Ε1.
6. Για τα συγκεκριμένα μισθώματα δεν προκύπτει φόρος στο τρέχον έτος.
Τι δεν αναγνωρίζει η Εφορία
• Δεν αναγνωρίζεται ως ανείσπρακτο ποσό που αφορά αποζημίωση χρήσης ακινήτου μετά τη λύση της μίσθωσης.
• Η ρύθμιση δεν ισχύει για νομικά πρόσωπα, αλλά μόνο για φυσικά πρόσωπα.
• Δεν εφαρμόζεται σε εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα (π.χ. τουριστική εκμετάλλευση, διοργάνωση εκδηλώσεων).
• Αν δεν κατατεθούν εμπρόθεσμα τα δικαιολογητικά, η φορολογική διοίκηση προχωρά σε νέα εκκαθάριση και φορολογεί όλα τα ποσά.
Οι κληρονόμοι μπορούν να δηλώσουν ανείσπρακτα μισθώματα με την προσκόμιση ενός από τα προβλεπόμενα δικαιολογητικά μαζί με τα νομιμοποιητικά έγγραφα του κληρονομικού τους δικαιώματος, ενώ σε περιπτώσεις κοινωνίας ή συγκυριότητας τα ίδια δικαιολογητικά ισχύουν για όλα τα μέλη, εφόσον τα στοιχεία της μίσθωσης συμφωνούν με τα έντυπα Ε1, Ε2 και το συμφωνητικό.
Για τους φορολογούμενους ιδιοκτήτες το όφελος είναι ουσιαστικό, καθώς εξασφαλίζεται μηδενική φορολόγηση για τα ανείσπρακτα ποσά, αποφεύγεται η τεκμαρτή επιβάρυνση για εισόδημα που δεν αποκτήθηκε και διατηρείται καθαρό φορολογικό προφίλ ενόψει περαιτέρω δικαστικών ενεργειών· ωστόσο, το σημαντικό κενό που παραμένει αφορά την «αποζημίωση χρήσης» όταν ο μισθωτής παραμένει στο ακίνητο μετά τη λύση της μίσθωσης, καθώς η συγκεκριμένη περίπτωση δεν καλύπτεται από τη διάταξη.
