Τα νέα δεδομένα στις αγοραπωλησίες ακινήτων – Εντός 5 ημερών ο ΤΑΠ – Ο Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτου
Ένα ακόμη σημαντικό βήμα για την επιτάχυνση της χρονοβόρας, μέχρι πρόσφατα, διαδικασίας αγοραπωλησίας ενός ακινήτου έγινε με την ψήφιση την περασμένη εβδομάδα τροπολογίας στην Βουλή σύμφωνα με την οποία προβλέπεται έκδοση της βεβαίωσης Τέλους Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) με διαδικασία «εξπρές» και λιγότερα δικαιολογητικά.
Ειδικότερα, σύμφωνα με την τροπολογία του υπουργείου Δικαιοσύνης, ρυθμίστηκαν θέματα σχετικά με τη χορήγηση της βεβαίωσης περί μη οφειλής Τέλους Ακίνητης Περιουσίας και προσδιορίστηκαν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά. Η βεβαίωση χορηγείται κατόπιν αιτήσεως του ιδιοκτήτη ή αναζητείται αυτεπάγγελτα από τον συμβολαιογράφο ή προσκομίζεται από τον μεταβιβάζοντα. Η βεβαίωση εκδίδεται εντός 5 ημερών με βάση τα στοιχεία που τηρεί ηλεκτρονικά ο δήμος και ισχύει μέχρι το τέλος του έτους έκδοσής της. Η βεβαίωση που χορηγεί ο δήμος μπορεί να είναι και ψηφιακή και να χρησιμοποιείται και για την ηλεκτρονική μεταβίβαση του ακινήτου.
Δικαιολογητικά για χορήγηση βεβαίωσης
α) για περίπτωση ηλεκτροδοτούμενου ακινήτου, φωτοτυπία τελευταίου λογαριασμού ρεύματος μαζί αποδεικτικό εξόφλησης του και Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας, και
β) για περίπτωση μη ηλεκτροδοτούμενου ακινήτου, βεβαίωση διακοπής ηλεκτροδότησης από Διαχειριστή Ελληνικού Δικτύου Διανομής Ηλεκτρικής Ενέργειας (ΔΕΔΔΗΕ), ημερομηνία διακοπής, Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας και υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη για χρήση του ακινήτου.
Η βεβαίωση εκδίδεται για τα τετραγωνικά μέτρα που αναφέρονται Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας.
Εξάλλου όπως έγινε γνωστό την Πέμπτη ο «Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτου» που τέθηκε σε πιλοτική λειτουργία και από την 1η Νοεμβρίου 2023 θα βρίσκεται σε πλήρη εφαρμογή και θα αφορά αποκλειστικά συμβάσεις μεταξύ φυσικών προσώπων επί εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακινήτων σε περιοχές που έχουν κτηματογραφηθεί και λειτουργεί Κτηματολογικό Γραφείο, θα δίνει τη δυνατότητα στους συμβολαιογράφους να συγκεντρώνουν με λίγα κλικ στον υπολογιστή τους όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά και έγγραφα και να κλείνουν σε χρόνο εξπρές τις υποθέσεις για τους φορολογούμενους.
Τον τρόπο λειτουργίας του ηλεκτρονικού φακέλου περιγράφει κοινή υπουργική απόφαση που δημοσιεύθηκε την Πέμπτη.
Ειδικότερα η απόφαση ορίζει τα εξής:
* Στο πεδίο εφαρμογής εντάσσονται οι συμβάσεις αποκλειστικά μεταξύ φυσικών προσώπων επί εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές που έχουν κτηματογραφηθεί και λειτουργεί Κτηματολογικό Γραφείο. Στην έννοια των ακινήτων δεν εμπίπτουν τα ακίνητα που βρίσκονται σε ρέμα, αιγιαλό, βιότοπο, ζώνη παραλίας, δημόσιο κτήμα ή αρχαιολογικό χώρο.
* Η πλατφόρμα «Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτου» του Ν.Π.Δ.Δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο» είναι προσβάσιμη μέσω της Ενιαίας Ψηφιακής Πύλης της Δημόσιας Διοίκησης (gov.gr-ΕΨΠ). Χρήστες της πλατφόρμας είναι ο συμβολαιογράφος που συντάσσει τη συμβολαιογραφική πράξη και τα συμβαλλόμενα μέρη (όπως π.χ. αγοραστές και πωλητές).
* Για την είσοδο στην πλατφόρμα, η αυθεντικοποίηση των χρηστών γίνεται με τους κωδικούς Taxisnet και κατόπιν με τη χρήση των κωδικών-διαπιστευτηρίων του Μητρώου Συμβολαιογράφου, προκειμένου να πιστοποιηθεί η ιδιότητά τους .
* Ο συμβολαιογράφος εισέρχεται στην πλατφόρμα και δημιουργεί νέο αίτημα μεταβίβασης εισάγοντας τους ΑΦΜ των συμβαλλομένων μερών, όπως του αγοραστή και του πωλητή. Κατόπιν, προσκαλεί τα συμβαλλόμενα μέρη μέσω της πλατφόρμας, ώστε να αποδεχτούν το αίτημα μεταβίβασης και να παράσχουν τις αναγκαίες εξουσιοδοτήσεις.
* Για την πρόσκληση, η πλατφόρμα αντλεί τα στοιχεία επικοινωνίας των συμβαλλομένων μερών από το Εθνικό Μητρώο Επικοινωνίας (Ε.Μ.Επ.). Εάν τα στοιχεία επικοινωνίας δεν είναι καταχωρισμένα στο Ε.Μ.Επ., ο συμβολαιογράφος ενημερώνεται μέσω ειδικής σήμανσης της πλατφόρμας και προτρέπει τα συμβαλλόμενα μέρη να καταχωρίσουν τα στοιχεία επικοινωνίας τους στο Ε.Μ.Επ.
* Μετά την επιτυχή αποστολή της πρόσκλησης στα συμβαλλόμενα μέρη, ο μεταβιβάζων εισέρχεται στην πλατφόρμα και κατόπιν στο αίτημα μεταβίβασης που δημιούργησε ο συμβολαιογράφος, ώστε να επιλέξει το προς μεταβίβαση ακίνητο, να αποδεχθεί την πρόσκληση και να εξουσιοδοτήσει τον συμβολαιογράφο να προβεί στη συλλογή εγγράφων και πληροφοριών και σε όλες τις αναγκαίες ενέργειες για τον σκοπό της σύνταξης της συμβολαιογραφικής πράξης. Παρέχοντας την εξουσιοδότηση αυτή, ο μεταβιβάζων συναινεί ρητά στην γνωστοποίηση από την Α.Α.Δ.Ε. μέσω της πλατφόρμας στο συμβολαιογράφο των απαραίτητων φορολογικών δεδομένων του, που συνδέονται με τη μεταβίβαση, όπως, ενδεικτικά, τους λόγους αδυναμίας έκδοσης αποδεικτικού ενημερότητας (π.χ. ύπαρξη οφειλών, δέσμευση ενημερότητας), κ.ά. Ο μεταβιβάζων επιλέγει το προς μεταβίβαση ακίνητο είτε πληκτρολογώντας τον ΑΤΑΚ είτε επιλέγοντάς το από την εμφαινόμενη στην πλατφόρμα λίστα των ακινήτων του, όπως αυτά είναι καταχωρισμένα στη δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9). Ο μεταβιβάζων έχει τη δυνατότητα να μεταφορτώσει τον τίτλο κτήσης του και το πιστοποιητικό μεταγραφής αυτού.
* Κατόπιν, ο αποκτών εισέρχεται στην πλατφόρμα και στο αίτημα μεταβίβασης που δημιούργησε ο συμβολαιογράφος, ώστε να αποδεχθεί την πρόσκληση και να εξουσιοδοτήσει τον συμβολαιογράφο να προβεί στη συλλογή εγγράφων και πληροφοριών και σε όλες τις αναγκαίες ενέργειες για τον σκοπό της σύνταξης της συμβολαιογραφικής πράξης.
* Με την επιλογή του προς μεταβίβαση ακινήτου από τον μεταβιβάζοντα, την αποδοχή των προσκλήσεων και την παροχή των εξουσιοδοτήσεων από αμφότερα τα συμβαλλόμενα μέρη, ολοκληρώνεται το αίτημα μεταβίβασης και δημιουργείται ο ηλεκτρονικός φάκελος της μεταβίβασης.
H σημασία της επιτάχυνσης των σχετικών διαδικασιών για την συγκέντρωση των δικαιολογητικών
Ποια όμως είναι η σημασία της επιτάχυνσης των σχετικών διαδικασιών για την συγκέντρωση των δικαιολογητικών;
Πόσα περίπου δικαιολογητικά και ποιος είναι ένας «μέσος χρόνος» που χρειαζόταν μέχρι σήμερα από πλευράς ενός συμβολαιογράφου για την αγοραπωλησία ενός ακινήτου; Τι αλλάζει με τα νέα δεδομένα;
Όπως αναφέρει η Συμβολαιογράφος Αθηνών, Σίσσυ Ζάχου, για την αγοραπωλησία ενός ακινήτου απαιτούνται περί τα 10 δικαιολογητικά από τον πωλητή, που αφορούν τρεις πυλώνες ελέγχου, εκ μέρους του Συμβολαιογράφου:
(α) οφειλών -εν γένει- απέναντι στο Κράτος (φορολογική, ασφαλιστική ενημερότητα, βεβαίωση μη οφειλής Τέλους ακίνητης περιουσίας (ΤΑΠ), πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, λοιπά πιστοποιητικά μη οφειλής φόρου κληρονομιάς, δωρεάς, γονικής παροχής ανάλογα με το είδος του συμβολαίου του πωλητή και του χρόνου κατάρτισης αυτού), αποδεικτικό καταβολής του φόρου μεταβίβασης από πλευράς αγοραστή
(β) πολεοδομικών νομιμοποιήσεων (βεβαιώσεις υπαγωγής σε Νόμο περί αυθαιρέτων, Ηλεκτρονική Ταυτότητα Ακινήτου, Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης) και
(γ) κτηματολογικών εγγραφών (αντίστοιχο έγγραφο ανά περιοχή για την δήλωση του ακινήτου στο Κτηματολόγιο).
Ο όγκος των δικαιολογητικών και κυρίως η περιπλοκότητα για έναν απλό πολίτη στην έκδοσή τους σε συνδυασμό με την καθυστέρηση έκδοσης αυτών από τις αρμόδιες δημόσιες υπηρεσίες, πέραν του ότι απογοητεύει τον ιδιοκτήτη, πολλές φορές, αναφέρει η Σίσσυ Ζάχου στο ΑΠΕ/ΜΠΕ, μπορεί να οδηγήσει και σε ματαίωση της αγοραπωλησίας από πλευράς αγοραστή είτε γιατί κι αυτός από την πλευρά του απογοητεύεται από την καθυστέρηση είτε διότι το διάστημα της αναμονής, του έχει παρουσιαστεί κάποια άλλη επενδυτική ευκαιρία.
Περιττεύει, φυσικά, να αναφέρουμε την αντίδραση του ξένου αγοραστή σε ένα γραφειοκρατικό σύστημα, σαν το ελληνικό.
Επιτεύχθηκε σημαντική μείωση χρόνου με την ψηφιοποίηση των διαδικασιών
Πόσος όμως χρόνος απαιτείται για να ολοκληρωθούν οι διαδικασίες αγοραπωλησίας ενός ακινήτου; Τι έχει αλλάξει σε σχέση με το παρελθόν;
Ο συμβολαιογράφος, αναφέρει η κα Ζάχου, κάνει ό,τι μπορεί για να βοηθήσει στην εξέλιξη της αγοραπωλησίας αλλά τα χέρια του είναι «δεμένα» όταν πρόκειται για έγγραφο που αναμένεται να εκδοθεί από κάποια δημόσια υπηρεσία. Γι’ αυτό και στην προ ψηφιακή εποχή ένα συμβόλαιο μπορούσε εύκολα να «τραβήξει» μέχρι και 3 μήνες.
Είναι αξιοσημείωτο να τονιστεί στο σημείο αυτό, ότι από τότε που οι δηλώσεις φόρου μεταβίβασης, αρχικά για τις αγοραπωλησίες, μετέπειτα για γονικές παροχές, δωρεές και εσχάτως για τις κληρονομιές, ψηφιοποιήθηκαν, δηλαδή υποβάλλονται σε μια ηλεκτρονική πλατφόρμα, το my property, από τον Συμβολαιογράφο, ο χρόνος διεκπεραίωσης ενός συμβολαίου, μειώθηκε αισθητά. Εκεί που μπορεί να περίμενες και πάνω από μήνα μόνο για να διεκπεραιωθεί η δήλωση από τον υπάλληλο της ΔΟΥ, σε μερικά λεπτά έχει, πλέον, όχι μόνο υποβληθεί η δήλωση, αλλά και πληρωθεί ο φόρος. Το αυτό ισχύει για την ηλεκτρονική έκδοση, όπου αυτή είναι δυνατή, των εγγράφων του Κτηματολογίου, της φορολογικής και ασφαλιστικής ενημερότητας που εκδίδει ο Συμβολαιογράφος, με αποτέλεσμα ο χρόνος υπογραφής μιας αγοραπωλησίας, πλέον, να μην διαρκεί περισσότερο από 3 -4 εβδομάδες. Και η καθυστέρηση αυτή οφείλεται κατά κύριο, για να μην πω αποκλειστικό, στην έκδοση του ΤΑΠ από τον εκάστοτε Δήμο, διαδικασία που μπορεί να πάρει αρκετά πάνω από μήνα, γεγονός που λύνεται με τις νέες ανακοινώσεις που έγιναν στα μέσα της εβδομάδας που μας πέρασε, προσθέτει.
Η μετάβαση σε μια πλήρως ψηφιακή συγκέντρωση δικαιολογητικών με πρόσβαση του Συμβολαιογράφου στα δεδομένα που αναζητά, όχι μόνο, εκτιμά η κα Ζάχου, θα διευκολύνει τις μεταβιβάσεις αλλά θα προαγάγει και την ασφάλεια των συναλλαγών, που αποτελεί και την ύψιστη υποχρέωσή μας.
Θετικό σήμα και στους ξένους επενδυτές η επιτάχυνση των διαδικασιών
Όπως αναφέρει ο σύμβουλος ακινήτων Αλέξανδρος Δεμερτζής, η όσο το δυνατόν ταχύτερη ολοκλήρωση της διαδικασίας συγκέντρωσης των δικαιολογητικών από μέρους πωλητή και αγοραστή είναι ένας κρίσιμος και σε ορισμένες περιπτώσεις καθοριστικός παράγοντας μεταβίβαση ενός ακινήτου. Δεν είναι λίγες οι φορές που εξαιτίας καθυστερήσεων στη σχετική διαδικασία έχουν ματαιωθεί αγοραπωλησίες, με ό,τι αρνητικό συνεπάγεται αυτό είτε για τον αγοραστή είτε για τον πωλητή. Προς την κατεύθυνση αυτοί οι ιδιοκτήτες ακινήτων που έχουν πρόθεση κάποια στιγμή στο μέλλον να προβούν σε πώληση ακινήτων τους είναι χρήσιμο να προβούν σε τυχόν τακτοποιήσεις που απαιτούνται καθώς και να γνωρίζουν τα σχετικά δικαιολογητικά και το χρόνο που απαιτείται για τη συγκέντρωση τους, σε συνεννόηση πάντα με τους επαγγελματίες του κλάδου, προσθέτει ο κ. Δεμερτζής.
Η ψηφιοποίηση υπηρεσιών του Δημοσίου και των Δήμων καθώς και ρυθμίσεις όπως η πρόσφατη που ανακοινώθηκε για τον ΤΑΠ, αποτελούν μια θετική εξέλιξη για την αγορά ακινήτων και δίνουν ταυτόχρονα ένα θετικό σήμα και στους ξένους επενδυτές που αναζητούν ακίνητα στην χώρα μας, χωρίς γραφειοκρατικά εμπόδια που αποτελούν σε αρκετές περιπτώσεις αντικίνητρο.
