Ένα ευρύ πακέτο παρεμβάσεων για τη στεγαστική κρίση, με χρονικό ορίζοντα έως το 2035, περιλαμβάνει η Εθνική Στρατηγική Στεγαστικής Πολιτικής, η οποία συνδυάζει προγράμματα αγοράς πρώτης κατοικίας με μέτρα για την αύξηση της προσφοράς ακινήτων, την κοινωνική στέγαση και την αντιμετώπιση του ιδιαίτερα οξυμένου προβλήματος στα νησιά.
Στην πρώτη γραμμή βρίσκεται το νέο «Σπίτι μου 3», που αναμένεται να ενεργοποιηθεί τον Ιανουάριο του 2027 και προβλέπει σημαντικά διευρυμένα όρια σε σχέση με το προηγούμενο πρόγραμμα.
Το σχέδιο όμως είναι πολύ ευρύτερο.
Προβλέπει, μεταξύ άλλων, δημιουργία Ενιαίου Φορέα Στεγαστικής Πολιτικής, αξιοποίηση γης για κατοικίες σε νησιά, κίνητρα σε κατασκευαστές για κοινωνική στέγαση, πλατφόρμα φοιτητικής συγκατοίκησης και δημιουργία περίπου 8.600 νέων φοιτητικών κλινών.
«Σπίτι μου 3»: Τι αλλάζει
Το νέο πρόγραμμα για την απόκτηση πρώτης κατοικίας εκτιμάται ότι θα μπορέσει να καλύψει περίπου 17.000 έως 20.000 νοικοκυριά.
Η ενεργοποίησή του τοποθετείται τον Ιανουάριο του 2027, ενώ τα ακίνητα που θα μπορούν να αποκτηθούν θα πρέπει να διαθέτουν άδεια κατασκευής έως το 2007.
Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές αφορά την ηλικία των δικαιούχων.
Το ανώτατο ηλικιακό όριο αυξάνεται στα 55 έτη, έναντι των 50 ετών που ίσχυαν στο «Σπίτι μου 2», διευρύνοντας σημαντικά τη δεξαμενή των δυνητικών δικαιούχων.
Αυξάνεται επίσης η μέγιστη αξία της κατοικίας που μπορεί να αγοραστεί.
Από τις 250.000 ευρώ ανεβαίνει στις 300.000 ευρώ, ενώ το ανώτατο ύψος του δανείου αυξάνεται από τις 190.000 στις 230.000 ευρώ.
Η χρηματοδότηση θα μπορεί να καλύπτει έως και το 90% της αξίας του ακινήτου.
Αυτό σημαίνει ότι το πρόγραμμα ανοίγει πλέον την πόρτα και σε ακριβότερα ακίνητα, σε μια περίοδο κατά την οποία οι τιμές κατοικιών έχουν αυξηθεί σημαντικά και η εύρεση ακινήτου μέσα στα προηγούμενα όρια είχε γίνει δύσκολη σε αρκετές περιοχές.
Τα νέα εισοδηματικά όρια
Διευρυμένα προβλέπονται και τα εισοδηματικά κριτήρια.
Για τους άγαμους χωρίς παιδιά, το όριο διαμορφώνεται στις 25.000 ευρώ.
Για τους έγγαμους ανεβαίνει στις 35.000 ευρώ, με επιπλέον 7.000 ευρώ για κάθε παιδί.
Για τις μονογονεϊκές οικογένειες προβλέπεται όριο 39.000 ευρώ, το οποίο αυξάνεται κατά 7.000 ευρώ για κάθε παιδί πέραν του πρώτου.
Εφόσον οι συγκεκριμένες παράμετροι εφαρμοστούν όπως έχουν σχεδιαστεί, το «Σπίτι μου 3» θα αφορά σαφώς μεγαλύτερο τμήμα της μεσαίας τάξης σε σχέση με τους προηγούμενους κύκλους.
Νέος Ενιαίος Φορέας Στεγαστικής Πολιτικής
Μία από τις σημαντικότερες θεσμικές αλλαγές του δεκαετούς σχεδίου είναι η δημιουργία Ενιαίου Φορέα Στεγαστικής Πολιτικής.
Ο νέος φορέας προορίζεται να καλύψει το κενό που δημιουργήθηκε μετά την κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας το 2012.
Προβλέπεται να συνδεθεί με το Κτηματολόγιο και να συγκεντρώνει στοιχεία για την πραγματική κατάσταση στην αγορά κατοικίας.
Μεταξύ των αρμοδιοτήτων του θα είναι η παρακολούθηση των τιμών και της προσφοράς κατοικιών, η αξιολόγηση της αποτελεσματικότητας των στεγαστικών προγραμμάτων και η υποστήριξη του σχεδιασμού νέων παρεμβάσεων.
Ανάλογοι δημόσιοι φορείς λειτουργούν ήδη σε σειρά χωρών του εξωτερικού.
Περισσότερα σπίτια με πολεοδομικά κίνητρα
Το σχέδιο επιχειρεί παράλληλα να αντιμετωπίσει μία από τις βασικές αιτίες της στεγαστικής πίεσης: την ανεπαρκή προσφορά διαθέσιμων κατοικιών.
Προβλέπεται η θέσπιση ειδικών πολεοδομικών σχεδίων που θα μπορούν, κατά περίπτωση, να δίνουν κίνητρα όπως αύξηση του συντελεστή δόμησης.
Το αντάλλαγμα θα είναι μέρος της νέας επιφάνειας ή των κατοικιών που θα δημιουργούνται να διατίθεται για κοινωνική ή προσιτή στέγαση.
Το μοντέλο μπορεί να χρησιμοποιηθεί τόσο σε διαθέσιμες εκτάσεις γύρω από μεγάλα αστικά κέντρα όσο και σε μεγάλα ανενεργά ή υποαξιοποιημένα ακίνητα εντός των πόλεων.
Ιδιαίτερη πρόβλεψη για τα νησιά
Για την Κεφαλονιά και τα υπόλοιπα νησιά, ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει μια διαφορετική παρέμβαση του σχεδίου.
Προβλέπεται παραχώρηση γης στα νησιά για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών συγκεκριμένων επαγγελματικών κατηγοριών.
Στο επίκεντρο βρίσκονται εργαζόμενοι απολύτως αναγκαίοι για τη λειτουργία των δημόσιων υπηρεσιών και των τοπικών κοινωνιών, όπως:
γιατροί, νοσηλευτές, πληρώματα του ΕΚΑΒ, αναπληρωτές εκπαιδευτικοί, αστυνομικοί, λιμενικοί, πυροσβέστες και άλλοι δημόσιοι ή δημοτικοί υπάλληλοι.
Το πρόβλημα είναι ιδιαίτερα έντονο σε τουριστικές περιοχές, όπου η περιορισμένη προσφορά μακροχρόνιας μίσθωσης και το υψηλό κόστος κατοικίας δυσκολεύουν την εγκατάσταση προσωπικού.
Τα στοιχεία που συνοδεύουν τον σχεδιασμό είναι χαρακτηριστικά.
Για την περίοδο 2024-2025 είχαν καταγραφεί ενδεικτικά 3.086 ανάγκες στέγασης υπαλλήλων, ενώ υπήρχε κάλυψη μόλις για 233 εργαζομένους.
Δηλαδή καλυπτόταν περίπου το 8% των αναγκών.
Κρατικές εγγυήσεις για φοιτητική συγκατοίκηση
Νέα παρέμβαση σχεδιάζεται και για τους φοιτητές.
Προβλέπεται η δημιουργία ψηφιακής πλατφόρμας φοιτητικής συγκατοίκησης, η οποία θα συνοδεύεται από κρατικές εγγυήσεις.
Στις εγγυήσεις μπορεί να περιλαμβάνεται η κάλυψη μέρους του κινδύνου μη καταβολής ενοικίου ή πιθανών ζημιών στο ακίνητο.
Η λογική είναι να δημιουργηθούν περισσότερα κίνητρα για ιδιοκτήτες ώστε να διαθέτουν κατοικίες σε φοιτητές και παράλληλα να διευκολυνθεί η συγκατοίκηση ως οικονομικότερη λύση.
Στο σύστημα θα μπορούν να συνδυάζονται και οικονομικά εργαλεία όπως το φοιτητικό στεγαστικό επίδομα.
Κίνητρα σε κατασκευαστές για κοινωνικές κατοικίες
Το σχέδιο προβλέπει επίσης χρηματοδοτικά κίνητρα προς εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων για την κατασκευή κατοικιών σε περιοχές με υψηλή στεγαστική πίεση.
Τα εργαλεία μπορεί να περιλαμβάνουν χαμηλότοκα δάνεια, κρατικές εγγυήσεις, επιδοτήσεις επιτοκίου και άλλα χρηματοδοτικά κίνητρα.
Ως αντάλλαγμα, οι κατοικίες θα πρέπει να διατίθενται με όρους κοινωνικής ή προσιτής στέγασης.
Για τέτοιου τύπου παρεμβάσεις μπορούν να αξιοποιηθούν χρηματοδοτήσεις της Ευρωπαϊκής Τράπεζας Επενδύσεων και άλλων ευρωπαϊκών ή διεθνών χρηματοδοτικών οργανισμών.
Έρχονται 8.600 νέες φοιτητικές κλίνες
Παράλληλα βρίσκεται ήδη σε εξέλιξη μεγάλο πρόγραμμα δημιουργίας φοιτητικών εστιών μέσω Συμπράξεων Δημοσίου και Ιδιωτικού Τομέα.
Ο συνολικός προϋπολογισμός φτάνει τα 737,5 εκατ. ευρώ και προβλέπεται η δημιουργία περίπου 8.600 νέων κλινών έως το 2028-2029.
Μεταξύ των έργων περιλαμβάνονται:
- Πανεπιστήμιο Κρήτης: 4.846 κλίνες
- Δημοκρίτειο Πανεπιστήμιο Θράκης: 700 κλίνες
- Πανεπιστήμιο Θεσσαλίας: 763 κλίνες
- Πανεπιστήμιο Δυτικής Μακεδονίας: 750 κλίνες
- Πανεπιστήμιο Δυτικής Αττικής: 1.100 κλίνες
- Εθνικό Μετσόβιο Πολυτεχνείο: 450 κλίνες.
Έρχεται και εθνικός δείκτης τιμών ακινήτων
Ένα ακόμη εργαλείο που περιλαμβάνεται στη στρατηγική είναι η δημιουργία εθνικού δείκτη τιμών ακινήτων.
Στόχος είναι να υπάρχει ενιαία εικόνα για τις πραγματικές τιμές αγοράς και ενοικίασης κατοικιών σε ολόκληρη τη χώρα.
Ο δείκτης θα μπορεί να αξιοποιεί δεδομένα από μεταβιβάσεις ακινήτων, μισθωτήρια, τραπεζικές αποτιμήσεις, φορολογικές δηλώσεις και άλλες διαθέσιμες πηγές.
Η κυβέρνηση θα μπορεί έτσι να παρακολουθεί πού οι τιμές ξεφεύγουν, ποια μέτρα αποδίδουν και σε ποιες περιοχές απαιτούνται πρόσθετες παρεμβάσεις.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει η πρόβλεψη ότι τα στοιχεία αυτά θα μπορούσαν μελλοντικά να χρησιμοποιηθούν ακόμη και ως σημείο αναφοράς για ανώτατα εύρη μισθωμάτων ή άλλους κανόνες προστασίας των ενοικιαστών, ιδίως για κατοικίες χαμηλής ποιότητας ή ενεργειακής απόδοσης.
Το μεγάλο στοίχημα: Να αυξηθούν πραγματικά τα διαθέσιμα σπίτια
Η νέα στρατηγική επιχειρεί να μετατοπίσει σταδιακά το βάρος από τις επιδοτήσεις σε ένα ευρύτερο μοντέλο στεγαστικής πολιτικής.
Το κρίσιμο ζήτημα θα είναι η εφαρμογή.
Τα φθηνότερα στεγαστικά δάνεια μπορούν να διευκολύνουν χιλιάδες οικογένειες, αλλά από μόνα τους δεν δημιουργούν νέες κατοικίες. Αν η αυξημένη ζήτηση συναντήσει περιορισμένη προσφορά ακινήτων, μέρος του οφέλους μπορεί να απορροφηθεί από υψηλότερες τιμές.
Γι’ αυτό και η πραγματική δοκιμασία της Εθνικής Στρατηγικής 2026-2035 θα είναι εάν καταφέρει να αυξήσει το διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα, να δημιουργήσει προσιτές κατοικίες και να δώσει λύσεις εκεί όπου η αγορά από μόνη της αδυνατεί να καλύψει τις ανάγκες.
Και για τα νησιά το ζήτημα είναι ακόμη πιο κρίσιμο.
Όταν ένας γιατρός, ένας εκπαιδευτικός ή ένας διασώστης του ΕΚΑΒ δεν μπορεί να βρει σπίτι σε προσιτή τιμή, το στεγαστικό παύει να αποτελεί αποκλειστικά κοινωνικό ή οικονομικό πρόβλημα.
Μετατρέπεται σε πρόβλημα λειτουργίας των ίδιων των δημόσιων υπηρεσιών και της τοπικής κοινωνίας.
