Τι πρέπει να προσέξω αν έχω δώσει το ακίνητο μου σε τρίτο να το διαχειριστεί ως Airbnb; Ποιος είναι υπεύθυνος απέναντι στην εφορία; Με ποια κλίμακα θα φορολογηθώ και πότε το ακίνητο υπόκειται σε Φ.Π.Α.;
Απαντήσεις αυτά τα κρίσιμα ερωτήματα δίνει ο επικαιροποιημένος οδηγός της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις που παρέχει χρηστικές απαντήσεις για το θεσμικό πλαίσιο τι υποχρεώσεις και την φορολόγηση των ιδιοκτητών. Σημείο ιδιαίτερου ενδιαφέρον είναι το τι πρέπει να προσέξουν ιδιοκτήτες ακινήτων που έχουν παραχωρήσει σε εταιρεία ή σε άλλον ιδιώτη την διαχείριση για την βραχυχρόνια μίσθωση.
Ως διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης ορίζεται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, που αναλαμβάνει τη διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση και γενικά μεριμνά για τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου.
Σύμφωνα με τον οδηγό της ΑΑΔΕ «Διαχειριστής ακινήτου» δύναται να είναι:
- • κύριος του ακινήτου ή
- • επικαρπωτής ή
- • υπεκμισθωτής ή
- • τρίτος.
Ο κύριος του ακινήτου ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής εφόσον αναθέτει σε τρίτο τη διαχείριση του ακινήτου του με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση, έχει υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στην οποία θα καταχωρήσει τα στοιχεία του διαχειριστή του ακινήτου. Σε περίπτωση μη υποβολής αυτής, θεωρείται ο ίδιος διαχειριστής του ακινήτου.
Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας ακινήτου, όταν διαχειριστής του ακινήτου είναι ένας εκ των συνιδιοκτητών, οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες δεν υποχρεούνται στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
Ο κύριος του ακινήτου ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής, εφόσον εκμισθώνει ακίνητο με δικαίωμα υπεκμίσθωσης, εξακολουθεί να έχει την υποχρέωση υποβολής της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις.
Προσοχή: Ως «Διαχειριστής» τρίτος είναι αποκλειστικά οι κάτωθι περιπτώσεις:
- α) ο κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομιάς,
- β) ο εκκαθαριστής κληρονομιάς,
- γ) ο εκτελεστής διαθήκης,
- δ) ο σύνδικος πτώχευσης,
- ε) ο προσωρινός διαχειριστής,
- στ) ο μεσεγγυούχος,
- ζ) ο επίτροπος ή κηδεμόνας ή δικαστικός συμπαραστάτης ή γονέας που ασκεί τη γονική μέριμνα κατά περίπτωση.
Οι πέντε υποχρεώσεις για όσους ξεκινούν βραχυχρόνιες μισθώσεις
Πραγματοποιείτε ή πρόκειται να πραγματοποιήσετε βραχυχρόνιες μισθώσεις με ή χωρίς τη χρήση ψηφιακών πλατφορμών; Στην περίπτωση αυτή, έχετε τις ακόλουθες βασικές φορολογικές υποχρεώσεις.
Ο Διαχειριστής Ακινήτου πρέπει να:
1. εγγραφεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ).
2. καταχωρήσει το ακίνητο στην ειδική εφαρμογή Βραχυχρόνιων Μισθώσεων Ακινήτων στον ιστότοπο της ΑΑΔΕ και, συγκεκριμένα, στο “Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής”. Η καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο ακίνητο. Με την εγγραφή του κάθε ακινήτου χορηγείται Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ).
3. αναρτά υποχρεωτικά τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου, σε εμφανές σημείο, στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής, εφόσον προβάλλεται μέσω αυτών.
4. υποβάλει “Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής” για καθεμία βραχυχρόνια μίσθωση. Η προθεσμία της κάθε δήλωσης είναι μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο και υποβάλλεται μέσω της ανωτέρω εφαρμογής.
Σε περίπτωση ακύρωσης της βραχυχρόνιας μίσθωσης και όταν βάσει πολιτικής ακύρωσης προβλέπεται καταβολή ποσού μισθώματος από τον μισθωτή, υποβάλλεται αρχική «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής» μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ακύρωση.
5. οριστικοποιεί τα στοιχεία που έχει καταχωρήσει στο “Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής” έως τις 28 Φεβρουαρίου του έτους υποβολής της Δήλωσης Φορολογίας Εισοδήματος, προκειμένου να προσδιοριστεί το φορολογητέο εισόδημα ανά δικαιούχο εισοδήματος.
Φορολόγηση εισοδήματος από βραχυχρόνια μίσθωση
Το εισόδημα που αποκτούν οι ιδιώτες από τη βραχυχρόνια μίσθωση μέχρι δύο ακινήτων αποτελεί εισόδημα από ακίνητη περιουσία, εφόσον δεν παρέχονται υπηρεσίες, εκτός από την προμήθεια κλινοσκεπασμάτων.
Το εισόδημα που αποκτούν οι ιδιώτες από βραχυχρόνιες μισθώσεις τριών ή περισσότερων ακινήτων θεωρείται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογείται με προοδευτική κλίμακα από 9% έως 44% μετά την αφαίρεση των επιχειρηματικών δαπανών, συμπεριλαμβανομένων των δαπανών συντήρησης και βελτίωσής τους. Στην περίπτωση αυτή πρέπει να γίνει έναρξη εργασιών από τον ιδιοκτήτη.
Το ενοίκιο από βραχυχρόνιες μισθώσεις από επιχειρηματίες με τρία ή περισσότερα μισθωμένα ακίνητα και νομικά πρόσωπα υπόκειται σε ΦΠΑ με συντελεστή 13%.
Προσοχή: Για τον προσδιορισμό του αριθμού των ακινήτων που ένα φυσικό πρόσωπο εκμεταλλεύεται για βραχυχρόνια μίσθωση, δεν λαμβάνονται υπόψη τυχόν άλλα ακίνητα που το ίδιο πρόσωπο εκμεταλλεύεται αποκλειστικά εκτός πλαισίου βραχυχρόνιας μίσθωσης. Για παράδειγμα, σε περίπτωση φυσικού προσώπου το οποίο έχει στην κυριότητά του 4 ακίνητα, εκ των οποίων για τα δύο έχει συνάψει αστικές μισθώσεις ετήσιας διάρκειας και τα άλλα δύο τα έχει καταχωρίσει στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής για να τα εκμεταλλευθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, μόνο τα δύο τελευταία εξ αυτών θεωρείται ότι διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση (Ε 2024/2024).
