Η διάρκεια μίσθωσης αποτελεί το βασικότερο κριτήριο για τον χαρακτηρισμό της μίσθωσης ως βραχυχρόνιας ή μακροχρόνιας, καθώς και για τη φορολογική της αντιμετώπιση. Η διαφοροποίηση αυτή είναι ιδιαίτερα σημαντική, καθώς καθορίζει τον τρόπο φορολόγησης και τις υποχρεώσεις που απορρέουν για τους ιδιοκτήτες ή τους διαχειριστές των ακινήτων.
Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) έχει εκδώσει έναν αναλυτικό οδηγό, ο οποίος περιλαμβάνει 52 ερωτήσεις και απαντήσεις, προκειμένου να διευκρινιστούν τα ζητήματα που αφορούν τις βραχυχρόνιες και μακροχρόνιες μισθώσεις.
Σύμφωνα με τις οδηγίες της ΑΑΔΕ, οι μισθώσεις διάρκειας έως 59 ημερών θεωρούνται βραχυχρόνιες, ενώ οι μισθώσεις διάρκειας από 60 ημέρες και άνω κατατάσσονται ως μακροχρόνιες. Η διαφοροποίηση αυτή συνεπάγεται διαφορετικό φορολογικό καθεστώς για τις δύο κατηγορίες. Σε κάθε περίπτωση, η συμμόρφωση με τις ισχύουσες φορολογικές διατάξεις είναι απαραίτητη για την αποφυγή προστίμων και νομικών προβλημάτων.
Ακολουθούν οι βασικότερες επισημάνσεις της ΑΑΔΕ:
Α. Διάρκεια μίσθωσης
Η διάρκεια της μίσθωσης αποτελεί το πρωταρχικό κριτήριο για τον χαρακτηρισμό της. Στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, το ανώτατο όριο είναι οι 59 ημέρες, με την προϋπόθεση ότι το ακίνητο είναι επιπλωμένο και δεν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες. Ο ίδιος χαρακτηρισμός ισχύει ανεξάρτητα από το αν η μίσθωση πραγματοποιείται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας ή με άλλο τρόπο. Αντίθετα, για μισθώσεις διάρκειας 60 ημερών και άνω, απαιτείται η υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης στην ΑΑΔΕ, με τον χαρακτηρισμό της να είναι μακροχρόνιος.
Β. Παροχή υπηρεσιών και κατηγοριοποίηση
Η φύση των παρεχόμενων υπηρεσιών καθορίζει τη κατηγοριοποίηση της μίσθωσης. Όταν ο ιδιοκτήτης περιορίζεται στην παροχή μόνο κλινοσκεπασμάτων, το ακίνητο παραμένει στην κατηγορία των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Εάν, ωστόσο, παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες, όπως καθαριότητα, γεύματα ή μεταφορές, το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και υπάγεται σε διαφορετικό φορολογικό καθεστώς. Σε αυτή την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να ξεκινήσει επιχειρηματική δραστηριότητα και να συμμορφωθεί με τις διατάξεις που ισχύουν για τουριστικές επιχειρήσεις.
Γ. Χαρακτηρισμός της μίσθωσης
Ακόμα και σε περίπτωση πρόωρης αποχώρησης του μισθωτή από μια μακροχρόνια μίσθωση, ο χαρακτηρισμός της παραμένει μακροχρόνιος. Αυτό συμβαίνει γιατί ο χαρακτηρισμός βασίζεται στη συμφωνηθείσα διάρκεια της μίσθωσης και όχι στην πραγματική διάρκεια της παραμονής.
Δ. Υποχρεώσεις των ιδιοκτητών
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που επιθυμούν να τα εκμισθώσουν βραχυχρόνια, μέσω πλατφορμών ή με άλλον τρόπο, υποχρεούνται να εγγραφούν στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ και να αποκτήσουν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Ο ΑΜΑ είναι απαραίτητος σε κάθε ανάρτηση στις ψηφιακές πλατφόρμες και για την υποβολή δηλώσεων βραχυχρόνιας διαμονής. Επιπλέον, για κάθε μίσθωση απαιτείται η υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής μέσω της πλατφόρμας της ΑΑΔΕ.
Τα έσοδα από δύο ακίνητα που πληρούν τις προϋποθέσεις φορολογούνται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Εάν εκμισθώνονται τρία ή περισσότερα ακίνητα, το εισόδημα φορολογείται ως επιχειρηματική δραστηριότητα, γεγονός που ενδέχεται να επιφέρει πρόσθετες υποχρεώσεις, όπως υπαγωγή σε ΦΠΑ 13%.
Ε. Διαχείριση ακινήτου
Η διαχείριση του ακινήτου μπορεί να αναληφθεί από τον ίδιο τον ιδιοκτήτη, τον επικαρπωτή, υπεκμισθωτές ή τρίτα πρόσωπα που έχουν αναλάβει τη διαχείριση. Ο διαχειριστής είναι υπεύθυνος για την εγγραφή του ακινήτου στο Μητρώο, την απόκτηση ΑΜΑ και την υποβολή των σχετικών δηλώσεων. Εάν το ακίνητο εκμισθώνεται τμηματικά (π.χ., δωμάτια ξεχωριστά), απαιτείται ξεχωριστός ΑΜΑ για κάθε τμήμα.
Ο διαχειριστής φέρει την ευθύνη για την ακρίβεια των στοιχείων που καταχωρεί στο Μητρώο. Σε περίπτωση ελέγχου, υποχρεούται να προσκομίσει όλα τα απαραίτητα έγγραφα που τεκμηριώνουν τη διαχείριση. Η δυνατότητα διόρθωσης ή τροποποίησης στοιχείων είναι διαθέσιμη έως την οριστικοποίηση του Μητρώου, η οποία πρέπει να ολοκληρωθεί έως τις 28 Φεβρουαρίου του επόμενου έτους.
ΣΤ. Απαγόρευση νέων αδειών για συγκεκριμένες περιοχές
Αξιοσημείωτο είναι ότι από την 1η Ιανουαρίου έως την 31η Δεκεμβρίου 2025, έχει τεθεί σε ισχύ απαγόρευση έκδοσης νέων αδειών για βραχυχρόνιες μισθώσεις για ακίνητα που βρίσκονται στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων. Οι περιοχές που επηρεάζονται περιλαμβάνουν την Πλάκα, το Κολωνάκι, το Κουκάκι, το Σύνταγμα, το Μοναστηράκι, τα Εξάρχεια, τα Ιλίσια, τη Νεάπολη, το Παγκράτι και άλλες. Οι ιδιοκτήτες σε αυτές τις περιοχές δεν θα μπορούν να εγγράψουν νέα ακίνητα στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.
