Σαρωτικές αλλαγές στους μικρούς οικισμούς της χώρας φέρνει το νέο Προεδρικό Διάταγμα 129/2025, προκαλώντας αναστάτωση σε ιδιοκτήτες οικοπέδων και βουτιά στις αξίες γης. Με βάση το νέο πλαίσιο, αναθεωρούνται πλήρως τα όρια, οι χρήσεις γης και οι όροι δόμησης για οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων, οι οποίοι δημιουργήθηκαν πριν το 1923 ή μεταξύ 1923 και 1983.
Σύμφωνα με το διάταγμα, ως όρια οικισμού αναγνωρίζονται μόνο οι εκτάσεις που έχουν οικοδομηθεί έως το 1983. Ό,τι χτίστηκε από το 1983 και μετά μπαίνει σε «γκρίζα ζώνη», καθώς δεν θεωρείται πλέον τμήμα του επίσημου οικισμού. Αυτό πρακτικά ακυρώνει χιλιάδες αποφάσεις νομαρχών που επέκτειναν αυθαίρετα τα όρια πολλών οικισμών (κυρίως το 1985) – αποφάσεις που κρίθηκαν αντισυνταγματικές από το Συμβούλιο της Επικρατείας.
Τα μικρά οικόπεδα χάνουν το δικαίωμα δόμησης
Η πιο σοβαρή συνέπεια είναι ότι οικόπεδα με έκταση κάτω των 2 στρεμμάτων, που ανήκουν σε περιοχές εκτός των νέων ορίων (δηλαδή έχουν χαρακτηριστεί Γ’ ζώνη – χτισμένα μετά το 1983), παύουν να είναι οικοδομήσιμα.
Εκτός αν πληρούν πολύ αυστηρά κριτήρια, όπως πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο, αυτά τα οικόπεδα μετατρέπονται ουσιαστικά σε αγροτεμάχια, χάνοντας την πολεοδομική και εμπορική τους αξία.
Πέφτει κάθετα η αξία των οικοπέδων
Οι οικονομικές συνέπειες είναι τεράστιες. Η αγοραία αξία των οικοπέδων σε τέτοιους μικρούς οικισμούς καταρρέει έως και 90%. Ένα οικόπεδο που μέχρι χθες άξιζε 120.000 ευρώ, πλέον δεν οικοδομείται και θεωρείται απλώς χωράφι – με εκτιμώμενη αξία 12.000 ευρώ ή και λιγότερο.
Πάνω από 10.000 οικισμοί επηρεάζονται
Το νέο καθεστώς επηρεάζει περισσότερους από 10.000 μικρούς οικισμούς σε όλη τη χώρα, φέρνοντας τεράστια αναστάτωση στους ιδιοκτήτες, στους μεσίτες αλλά και στους τοπικούς πληθυσμούς, που βλέπουν τις περιουσίες τους να μηδενίζονται μέσα σε μια νύχτα.
«Η Ελλάδα είναι ένα πολεοδομικό αλαλούμ»
Ο Μάνος Κρανίδης, γραμματέας ενημέρωσης της ΠΟΜΙΔΑ και πολιτικός μηχανικός, μίλησε στο MEGA για το νέο Π.Δ., λέγοντας χαρακτηριστικά: «Τα πολεοδομικά στην Ελλάδα είναι ένα αλαλούμ. Έχω διαβάσει το νομοσχέδιο 2 και 3 φορές και προσπαθώ ακόμα να το καταλάβω. Το πρόβλημα που δημιουργεί είναι η ανασφάλεια δικαίου. Τώρα που μπαίνουν νέα κριτήρια για τους μη οριοθετημένους οικισμούς, όλη η περιοχή που χτίστηκε μετά το 1983 τίθεται εκτός, με αποτέλεσμα να θεωρείται μη άρτια και μη οικοδομήσιμη – μέχρι να γίνει τοπικό πολεοδομικό σχέδιο».
Προς συρρίκνωση και ερήμωση τα χωριά
Η έλλειψη δυνατότητας επέκτασης, η απώλεια δικαιώματος δόμησης και η οικονομική απομείωση των οικοπέδων, σύμφωνα με πολλούς αναλυτές, θα οδηγήσει σε συρρίκνωση και ερήμωση τους μικρούς οικισμούς. Όταν το κίνητρο για επενδύσεις και οικοδόμηση χάνεται, η υποδομή παγώνει και οι νεότερες γενιές δεν έχουν λόγο να παραμείνουν ή να επιστρέψουν στην ύπαιθρο.
Μπακογιάννης: Δεν έχει αλλάξει τίποτα στο καθεστώς δόμησης
Για το Προεδρικό Διάταγμα του ΥΠΕΝ που καθορίζει τα όρια και τη δόμηση για 10.000 οικισμούς, μίλησε στο ΕΡΤNews και την εκπομπή “Συνδέσεις” ο Γενικός Γραμματέας του Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος, Ευθύμιος Μπακογιάννης, ξεκαθαρίζοντας ότι δεν αλλάζει τίποτα από χθες μέχρι σήμερα στο καθεστώς δόμησης των οικισμών της χώρας.
“Η πολεοδομική νομοθεσία και ο πολεοδομικός σχεδιασμός είναι ένα πολύ σύνθετο αντικείμενο και κατανοώ προφανώς την δυσκολία που υπάρχει να γίνει αντιληπτό από τους απλούς πολίτες, ακόμα και από τους μηχανικούς που δεν είναι εξειδικευμένοι στα πολεοδομικά ζητήματα. Εξού και πάρα πολλές φορές υπάρχει μία διάχυση πληροφοριών που δεν ανταποκρίνεται στα πραγματικά δεδομένα” τόνισε.
“Αποφασίσαμε ως κυβέρνηση να κάνουμε στη χώρα τοπικά πολεοδομικά σχέδια, έτσι ώστε να επιλύσουμε μια σειρά από ζητήματα και παθογένειες της χώρας, που είναι οι χρήσεις γης, οι όροι δόμησης, ζητήματα που έχουν να κάνουν με την περιβαλλοντική προστασία, την εκτός σχεδίου δόμηση και την οριοθέτηση των οικισμών. Γιατί την οριοθέτηση των οικισμών; Γιατί ουσιαστικά, με βάση τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας τα όρια έχουν κριθεί ανυπόστατα. Είπαμε λοιπόν, για να υπάρχει μια ασφάλεια δικαίου στον πολεοδομικό σχεδιασμό, να καταθέσουμε ένα προεδρικό διάταγμα με προδιαγραφές. Αρα αυτό το Προεδρικό διάταγμα καθορίζει τις προδιαγραφές με τις οποίες θα οριοθετηθούν οι οικισμοί από τα τοπικά πολεοδομικά σχέδια. Αυτές οι προδιαγραφές δεν είναι άμεσα εφαρμοστέες. Δεν ξυπνήσαμε δηλαδή μία μέρα και άλλαξε το καθεστώς που ισχύει στη δόμηση στους οικισμούς. Αυτό το Προεδρικό Διάταγμα δίνει στο υπουργείο και στους μελετητές που έχει επιλέξει τον τρόπο και τη μεθοδολογία και τα επιστημονικά κριτήρια με τα οποία θα πάνε οι μελετητές σε κάθε οικισμό, θα καταγράψουν τα πραγματικά δεδομένα” τόνισε.
Σημείωσε δε ότι 11.000 είναι περίπου οικισμοί που αυτή τη στιγμή βρίσκονται σε ένα καθεστώς ανασφάλειας, η οποία ανασφάλεια έχει προκύψει λόγω της οριοθέτησης των νομαρχών.
Κληθείς να σχολιάσει δημοσίευμα, σύμφωνα με το οποίο με την αλλαγή της οριοθέτησης των οικισμών εντός σχεδίου ιδιοκτησίες μετατρέπονται σε ιδιοκτησίες εκτός σχεδίου απάντησε ότι δεν ισχύει και εξήγησε: “Σήμερα που βγήκε αυτό το δημοσίευμα, όσοι έχουν οικόπεδα εντός σχεδίου και πάνε στην πολεοδομία να ζητήσουν βεβαίωση όρων δόμησης, θα τους δώσει τη βεβαίωση όρων δόμησης που ισχύει για τους οικισμούς που έχουν από την οριοθέτηση του Νομάρχη μέχρι σήμερα αυτό που αναφέρει το δημοσίευμα. Ενδεχομένως γι αυτό σας εξήγησα στην αρχή ότι η πολεοδομική νομοθεσία είναι μία σύνθετη νομοθεσία και ο πολεοδομικός σχεδιασμός έχει πολλές ιδιαιτερότητες. Πολλές φορές ακόμα και οι ειδικοί μηχανικοί δυσκολεύονται να το κατανοήσουν. Είναι ότι οι προδιαγραφές που έχουμε τώρα με το Προεδρικό Διάταγμα θα μας δώσουν μια μεθοδολογία ανά κάθε οικισμό. Δεν έχει αλλάξει πάντως τίποτα από χθες μέχρι σήμερα στο καθεστώς δόμησης των οικισμών της χώρας“.
“Εκτός από τους οικισμούς του Ρεθύμνου και του Πηλίου που έχουν ακυρωθεί τα όριά τους από το Συμβούλιο της Επικρατείας που εδώ και αρκετό καιρό, δηλαδή από το 2019, αυτοί οι οικισμοί δεν εκδίδουν οικοδομικές άδειες. Για όλους τους υπόλοιπους οικισμούς δεν έχει να κάνει αυτό το ΠΔ με την αλλαγή των όρων δόμησης που ισχύουν σήμερα. Σας εξηγώ για άλλη μια φορά ότι αυτό το ΠΔ είναι οι προδιαγραφές για το πώς θα σχεδιάσουμε και θα οριοθετήσουμε τους οικισμούς από εδώ και πέρα. Σήμερα ισχύουν οι όροι δόμησης που είχαμε από τους νομάρχες και θα συνεχίσουμε να τους έχουμε μέχρι να γίνουν τα προεδρικά διατάγματα των οικισμών με τις προδιαγραφές που θα εφαρμόσουμε με αυτό το Προεδρικό Διάταγμα” κατέληξε.
