Βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων: Άνω κάτω με την επιβολή τέλους επιτηδεύματος

Σε ένα σίριαλ με πολλά επεισόδια εξελίσσεται η υπόθεση της επιβολής του τέλους επιτηδεύματος στη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων και ο ορισμός των «υποκαταστημάτων».

Η κυβέρνηση ενέταξε στο νομοσχέδιο για τον νέο Τελωνειακό Κώδικα που βρίσκεται σε διαβούλευση, διάταξη σχετική με τη φορολόγηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων ακινήτων τύπου Airbnb, προ της έκδοσης της οριστικής απόφασης της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ). Συγκεκριμένα, επαναφέρει το τέλος επιτηδεύματος για όσους διαχειρίζονται πολλά ακίνητα, ώστε να θωρακίσει νομικά το μέτρο, ενώ εκκρεμεί η προσφυγή από τον Σύνδεσμο Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων

Το πρόβλημα ξεκίνησε όταν η ΑΑΔΕ, το 2023, επέβαλε μέσω εγκυκλίου τέλος 600 ευρώ ανά κατάλυμα σε όσους εκμεταλλεύονται ακίνητα μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, θεωρώντας κάθε κατάλυμα ως υποκατάστημα επιχείρησης και πολλαπλασιάζοντας έτσι το κόστος για τους ιδιοκτήτες. Ο STAMA προσέφυγε στο ΣτΕ, υποστηρίζοντας ότι η εγκύκλιος δεν είχε επαρκή νομοθετική βάση και παρατυπεί στην έννοια του «υποκαταστήματος», αφού ένα διαμέρισμα δεν αποτελεί λειτουργική μονάδα επιχείρησης με προσωπικό ή διοίκηση.

Το Β’ Τμήμα του ΣτΕ έκανε δεκτή την προσφυγή, αναστέλλοντας προσωρινά την εφαρμογή της εγκυκλίου, καθώς η ΑΑΔΕ υπερέβη τις αρμοδιότητές της και η ρύθμιση δεν δημοσιεύτηκε σε ΦΕΚ, κάτι που στερεί κανονιστική ισχύ. Επίσης, το δικαστήριο έκρινε ότι η αυτόματη εξομοίωση κάθε καταλύματος με υποκατάστημα είναι νομικά λανθασμένη και οδηγεί σε δυσανάλογη φορολογική επιβάρυνση.

Η υπόθεση παραπέμφθηκε στην Ολομέλεια του ΣτΕ για οριστική κρίση, που αναμένεται τους επόμενους μήνες, πιθανότατα το φθινόπωρο ή στα τέλη του έτους.

Προκειμένου να αποφύγει ακύρωση του μέτρου, η κυβέρνηση προωθεί νομοθετική διάταξη που επαναφέρει το τέλος επιτηδεύματος με νόμο και όχι με εγκύκλιο. Το άρθρο 127 του νομοσχεδίου για τον Τελωνειακό Κώδικα εισάγει ρητά ότι η διαχείριση δύο ή περισσότερων ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση θεωρείται πλέον επιχειρηματική δραστηριότητα, χωρίς την ανάγκη για ξεχωριστή έναρξη επιτηδεύματος. Αν ένα φυσικό πρόσωπο δεν έχει κάνει έναρξη ενώ διαχειρίζεται τέτοια ακίνητα, επιβάλλεται τέλος επιτηδεύματος 500 ευρώ ετησίως.

Σε εταιρικές ή οργανωμένες δραστηριότητες, προβλέπεται επιβολή τέλους ανά ακίνητο, με ύψος περίπου 600 ευρώ, οι λεπτομέρειες του οποίου θα ρυθμιστούν με υπουργική απόφαση. Το άρθρο συνοδεύεται από διατάξεις για τη διασταύρωση στοιχείων με πλατφόρμες (π.χ. Airbnb), ΑΑΔΕ και Κτηματολόγιο, ώστε το μέτρο να εφαρμοστεί άμεσα και πλήρως.

Με αυτόν τον τρόπο, η κυβέρνηση διασφαλίζει τη συνέχιση του μέτρου ανεξάρτητα από την απόφαση του ΣτΕ (η οποία θα αφορά την εγκύκλιο για την οποία έχει γίνει η προσφυγή, και όχι τον υπό διαβούλευση νόμο), μεταφέροντας τη ρύθμιση σε νομοθετικό πλαίσιο. Σημειώνεται πως η απόφαση της Ολομέλειας δεν θα αφορά τον νέο νόμο της κυβέρνησης και δεν θα μπορεί να τον ακυρώσει, γιατί πολύ απλά ο έλεγχος νομιμότητας μιας εγκυκλίου είναι κάτι διαφορετικό από τον έλεγχο συνταγματικότητας ενός ψηφισμένου νόμου.

Κυβερνητικές πηγές, ωστόσο, τονίζουν ότι το τέλος δεν έχει στόχο την είσπραξη χρημάτων, αλλά τη ρύθμιση της αγοράς, προσπαθώντας να ισορροπήσει τη βραχυχρόνια τουριστική δραστηριότητα με τις ανάγκες της αγοράς κατοικίας. Παρά τις προσφυγές και τις ρυθμίσεις, το βασικό ερώτημα παραμένει πότε μια δραστηριότητα θεωρείται «επαγγελματική» ώστε να φορολογείται διαφορετικά, με την τελική απόφαση να αναμένεται από την Ολομέλεια του ΣτΕ.

Σε επίσημη ανακοίνωσή του, ο STAMA υπενθυμίζει ότι έχει ήδη καταγράψει μια πρώτη νίκη στο ΣτΕ, με την προσωρινή αναστολή της εγκυκλίου της ΑΑΔΕ και δηλώνει πως θα δώσει τον αγώνα της τελικής δικαίωσης στην Ολομέλεια. Παράλληλα, επισημαίνει ότι εξετάζει την προσβολή και της νέας νομοθετικής διάταξης, σε περίπτωση που ψηφιστεί και τεθεί σε εφαρμογή χωρίς πρόβλεψη εξαιρέσεων ή αναλογικής επιβάρυνσης.