ημαντική αλλαγή στο πλαίσιο για τα ακίνητα φέρνει ο νέος νόμος 5313/2026 του υπουργείου Οικονομικών, ο οποίος δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Α 102/25.6.2026. Με τη ρύθμιση βελτιώνεται το καθεστώς του επερχόμενου Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (Μ.Ι.Δ.Α.), με στόχο να διευκολυνθεί η μαζική συμμετοχή των φορολογουμένων και να προχωρήσει ομαλά η εφαρμογή του.
Η ρύθμιση εκτιμάται ότι θα ωφελήσει εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι θα μπορούν να αποτυπώσουν ορθά την περιουσιακή τους κατάσταση χωρίς τη «δαμόκλεια σπάθη» προστίμων και αναδρομικών επιβαρύνσεων. Παράλληλα, αναμένεται να ενισχύσει τα φορολογικά έσοδα του Δημοσίου από το 2027 και μετά, καθώς χωρίς αυτή τη διευκόλυνση πολλοί ιδιοκτήτες πιθανότατα δεν θα προχωρούσαν στις σχετικές δηλώσεις.
Ταυτόχρονα, η νέα διάταξη μπορεί να οδηγήσει και σε μειώσεις χρεώσεων για όσους είχαν δηλώσει, από λάθος, μεγαλύτερα τετραγωνικά από τα πραγματικά, εφόσον αυτό αποδεικνύεται από την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου του ακινήτου.
Τι ισχύει για τα μεγαλύτερα τετραγωνικά
Οι βασικοί κανόνες της ρύθμισης κινούνται σε δύο κατευθύνσεις. Με βάση τις παραγράφους 1 και 3 του άρθρου 128 του Ν. 5313/2026, όταν η πραγματική επιφάνεια ενός ακινήτου είναι μεγαλύτερη από αυτή που εμφανίζεται στην οριστική εγγραφή του Κτηματολογίου, στον τίτλο κτήσης ή στην οικοδομική άδεια, ή όταν έχει αλλάξει η χρήση του ακινήτου, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να δηλώσει στο Μ.Ι.Δ.Α. τη μεγαλύτερη πραγματική επιφάνεια και την πραγματική χρήση.
Για αυτή την αυξητική διόρθωση δεν απαιτείται ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου ούτε κάποια άλλη τυπική προϋπόθεση. Αρκεί η δήλωση του μεγαλύτερου εμβαδού, η οποία λειτουργεί ως υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη.
Η δήλωση του επιπλέον εμβαδού δεν θα φέρνει αναδρομικές χρεώσεις ΕΝΦΙΑ για την προηγούμενη πενταετία, ούτε κάποιο πρόστιμο. Όπως προβλέπει ρητά η παράγραφος 5 του άρθρου 128, ο ΕΝΦΙΑ που αντιστοιχεί στη διαφορά θα αρχίσει να υπολογίζεται από το οικονομικό έτος 2027 και μετά.
Η ΠΟΜΙΔΑ σημειώνει ότι η μη αναδρομική επιβάρυνση δεν αναμένεται να προκαλέσει ουσιαστική απώλεια εσόδων, καθώς σήμερα, όταν ένας ιδιοκτήτης δηλώνει στο Ε9 επιπλέον εμβαδόν, το σύστημα της ΑΑΔΕ δεν του καταλογίζει αυτόματα αναδρομική πενταετία. Αυτό συμβαίνει κυρίως όταν μέσα στην πενταετία ζητηθεί βεβαίωση ΕΝΦΙΑ για μεταβίβαση του ακινήτου.
Πότε μειώνεται η επιφάνεια του ακινήτου
Αντίστοιχα, όταν η πραγματική επιφάνεια ενός κτίσματος είναι μικρότερη από εκείνη που εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο, στον τίτλο ιδιοκτησίας ή στην οικοδομική άδεια, ο ιδιοκτήτης θα μπορεί να δηλώσει στο Μ.Ι.Δ.Α. το μικρότερο πραγματικό εμβαδόν.
Σε αυτή την περίπτωση, όμως, για τη μειωτική διόρθωση απαιτείται υποχρεωτικά η έκδοση και επίκληση ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου. Ο λόγος είναι ότι η μείωση της δηλωμένης επιφάνειας μπορεί να οδηγήσει σε χαμηλότερα κρατικά έσοδα, άρα θα πρέπει να τεκμηριώνεται με βάση το εμβαδόν που προκύπτει από την ταυτότητα του ακινήτου.
Και εδώ, η αλλαγή θα έχει αποτέλεσμα από το οικονομικό έτος 2027 και μετά. Δηλαδή, η δήλωση μικρότερου εμβαδού θα συνεπάγεται μείωση του ΕΝΦΙΑ στο εξής, χωρίς αναδρομικές συνέπειες για τον φορολογούμενο.
Παράλληλα, προβλέπεται ότι παλαιότερες δηλώσεις στοιχείων ακινήτων, καθώς και πράξεις προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ που έχουν ήδη εκδοθεί έως την έναρξη ισχύος του νέου νόμου, δεν θα θεωρούνται ανακριβείς και δεν θα επιβάλλονται κυρώσεις, στο μέρος που αφορούν κτίσμα του οποίου η πραγματική επιφάνεια, όπως αποδεικνύεται από την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, είναι μικρότερη από αυτή που αναγράφεται στο Κτηματολόγιο, στον τίτλο ή στην οικοδομική άδεια.
Αντιδράσεις για το πρόστιμο των 500 ευρώ
Με την ίδια τροπολογία προβλέπεται επίσης ότι, αν δεν υποβληθεί δήλωση πληροφοριακού χαρακτήρα για την ενημέρωση του Μ.Ι.Δ.Α. σχετικά με τη χρήση ακινήτου σε περίπτωση μίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης έως το τέλος του τρίτου μήνα από την έναρξή της, θα επιβάλλεται πρόστιμο 500 ευρώ.
Το νέο πρόστιμο είναι πενταπλάσιο από το σημερινό των 100 ευρώ και θα αρχίσει να εφαρμόζεται από την 1η Νοεμβρίου 2026 και μετά, με δυνατότητα μετάθεσης της ημερομηνίας με απόφαση του διοικητή της ΑΑΔΕ.
Η ΠΟΜΙΔΑ χαρακτηρίζει την αύξηση δυσανάλογη και ανεπιεική, ζητώντας να μην εφαρμοστεί σε βάρος των φορολογουμένων. Όπως τονίζει, ένα τόσο υψηλό πρόστιμο για εκπρόθεσμη δήλωση μίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης δεν μπορεί να θεωρηθεί εύλογο.
Με δεδομένο ότι η έναρξη λειτουργίας της εφαρμογής του Μ.Ι.Δ.Α. αναμένεται να συμπέσει με την περίοδο των θερινών διακοπών και των αδειών, η ΠΟΜΙΔΑ έχει ήδη επισημάνει προς την πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών και τον διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργο Πιτσιλή, την ανάγκη να δοθούν επαρκείς προθεσμίες σε πολίτες και φοροτεχνικούς.
Ενημέρωση ιδιοκτητών και η πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ
Η Ομοσπονδία προγραμματίζει, με την έναρξη λειτουργίας της εφαρμογής, να διοργανώσει ενημερωτικό σεμινάριο για τα μέλη της. Στόχος είναι να παρουσιαστεί η νέα πλατφόρμα από αρμόδια στελέχη της ΑΑΔΕ και να δοθούν απαντήσεις στα ερωτήματα που θα προκύψουν.
Η πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ βασίστηκε στην επιτυχημένη εμπειρία προηγούμενης ρύθμισης για τη δήλωση αδήλωτων τετραγωνικών στους δήμους, χωρίς αναδρομικές χρεώσεις δημοτικών τελών και ΤΑΠ. Πρόκειται για ρύθμιση που η Ομοσπονδία είχε εισηγηθεί το 2019 στον τότε υπουργό Εσωτερικών Παναγιώτη Θεοδωρικάκο, ο οποίος την αποδέχθηκε και την προώθησε νομοθετικά μέσω του άρθρου 51 παρ. 2 του Ν. 4647/2019.
Η εφαρμογή εκείνης της ρύθμισης ξεπέρασε, σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, κάθε προσδοκία. Στις τέσσερις διαδοχικές περιόδους λειτουργίας της ειδικής πλατφόρμας της ΚΕΔΕ, από το 2020 έως το 2022, περίπου 2,6 εκατ. ιδιοκτήτες δήλωσαν σχεδόν 60 εκατ. αδήλωτα τετραγωνικά μέτρα κτισμάτων και οικοπέδων, καθώς και ακίνητα που δεν είχαν δηλωθεί καθόλου.
Η ΠΟΜΙΔΑ χαρακτηρίζει τη λύση εκείνη πραγματική «Σεισάχθεια» για τους πολίτες και ταυτόχρονα καθοριστική για την ενίσχυση των τακτικών εσόδων των δήμων.
Το περιεχόμενο της σχετικής διάταξης ήταν το εξής:
«Οι υπόχρεοι σε υποβολή δήλωσης για τον καθορισµό της επιφάνειας ή και της χρήσης ακινήτου περί του υπολογισµού φόρων, τελών και εισφορών προς τους ΟΤΑ Α΄ βαθµού µπορούν να υποβάλουν δήλωση µε τα ορθά στοιχεία µέχρι 31-3-2020, χωρίς την επιβολή προστίµων για τη µη υποβολή ή την υποβολή ανακριβούς δήλωσης. Διαφορές στους αναλογούντες φόρους, τέλη και εισφορές εκ των δηλώσεων του προηγούµενου εδαφίου υπολογίζονται και οφείλονται µόνο από την 1.1.2020».
